한눈에 보기
| 보상 항목 | 받는 사람 | 핵심 |
|---|---|---|
| 토지·건물 | 각각의 소유자(건물주 등) | 토지 보상금, 건축물 보상금 |
| 임차인이 설치한 시설물 | 실질적 처분권을 가진 임차인 | 토지와 별도로 평가되는 시설물이면 임차인이 보상받을 수 있음 |
| 영업손실(휴업·폐업) | 영업자(임차인) | 휴업기간 영업이익, 고정비, 영업시설 이전비 등 |
| 무허가 건물 임차인의 영업손실 | 영업자(임차인) | 사업인정고시일등 1년 전부터 사업자등록 필요. 이전비·매각손실액 등을 뺀 금액은 1천만원 이내 |
출처: 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법) 제75조·제77조, 같은 법 시행규칙 제45조·제46조·제47조, 대법원 2009. 2. 12. 선고 2008다76112 판결
공장을 임차해 운영 중이신가요?
보상계획 통지서와 임대차계약서를 보내 주시면 영업보상 대상 여부부터 확인해 드립니다.
Q1. 공장 임차인(세입자)도 수용되면 영업보상을 받을 수 있나요?
공장 임차인도 요건을 갖추면 영업보상을 받을 수 있습니다.
영업보상은 건물을 누가 소유했는지가 아니라, 사업인정고시일등 전부터 적법한 장소에서 인적·물적 시설을 갖추고 계속 영업했는지로 판단합니다.
| 요건 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 시점 | 사업인정고시일등 전부터 영업하고 있었을 것 |
| 장소 | 적법한 장소일 것. 무허가 건물, 불법형질변경토지 등은 원칙적으로 제외 |
| 시설·계속성 | 직원·설비 등을 갖추고 계속 영업했을 것 |
| 허가 등 | 업종에 허가·신고가 필요하면 미리 받아 그 내용대로 운영했을 것 |
출처: 토지보상법 제77조 제1항, 같은 법 시행규칙 제44조 제3항·제45조
사업인정고시일등은 보상계획 공고일(또는 통지일)이나 사업인정고시일처럼 보상 대상을 가르는 기준일입니다.
공장 임차인은 토지보상법상 '관계인'에 해당할 수 있고, 관계인은 물건조서 이의와 재결신청 청구를 직접 할 수 있습니다.
출처: 토지보상법 제2조 제5호·제15조 제3항·제30조 제1항, 국토교통부 토지정책과-1286(2012. 3. 15.)
Q2. 공장이 수용되면 건물주와 세입자는 각각 무엇을 보상받나요?
토지와 건물은 각각의 소유자가 보상받고, 영업보상은 그 공장에서 영업한 임차인이 받습니다.
임차인이 설치한 시설물도 요건에 따라 임차인이 보상받을 수 있습니다.
대법원은 임차인이 설치해 토지와 별도로 평가된 시설물에 대해, 실질적 처분권을 가진 임차인 쪽을 관계인으로 보았습니다.
그래서 직접 들여놓은 기계·설비가 물건조서에 누구 이름으로 올라 있는지 확인해야 합니다.
보증금 반환 등 건물주와의 정산이나 임대차계약서의 수용 관련 특약 효력은 변호사와 확인하는 것이 안전합니다.
출처: 대법원 2009. 2. 12. 선고 2008다76112 판결, 토지보상법 제75조, 같은 법 시행규칙 제47조 제1항 제2호
Q3. 무허가 건물을 임차한 공장도 영업보상을 받나요? (사업자등록 1년·1천만원 상한)
무허가 건물을 임차한 영업자도 사업인정고시일등 1년 전부터 사업자등록을 하고 영업해 왔다면 영업보상을 받을 수 있습니다.
다만 이전비·감손상당액(휴업)이나 매각손실액(폐업)을 뺀 보상액은 1천만원을 넘을 수 없습니다.
이 예외는 무허가 건물의 임차인에게만 적용되며, 불법형질변경토지 등에서 한 영업은 영업보상 대상이 아닙니다.
1989년 1월 24일 당시 이미 있던 무허가 건물은 적법한 건축물로 보므로, 1년 요건과 1천만원 상한이 적용되지 않습니다.
오래된 공장 건물이라면 건축 시기부터 확인해 볼 필요가 있습니다.
출처: 토지보상법 시행규칙 제24조, 제45조 제1호, 제46조 제5항, 제47조 제6항, 같은 규칙 부칙(국토교통부령 제556호, 2007. 4. 12.) 제3조
→ 공장 불법 증축·용도변경 정리 방법 보기: 공장 불법 증축·컨테이너, 이행강제금은 어떻게 정리할까?
Q4. 수용 고시 뒤에 임차하거나 인수한 공장도 영업보상을 받나요?
사업인정고시일등 이후에 새로 임차해 시작한 영업은 영업보상 대상이 아닙니다.
사업인정고시일등 전부터 보상 대상이던 영업을 적법하게 승계했다면 보상이 가능하다는 국토교통부 유권해석이 있습니다.
공장을 인수했다면 기존 영업과 임차권을 넘겨받았음을 보여 줄 서류가 필요하고, 승계가 인정되는지는 사업시행자가 판단합니다.
출처: 토지보상법 제2조 제5호 단서, 같은 법 시행규칙 제45조, 국토교통부 유권해석(토지정책과-2747, 2013. 8. 19.)
Q5. 공장 임차인이 영업보상에서 놓치기 쉬운 것은 무엇인가요?
공장 임차인은 설비가 건물주 이름으로 올라가는 경우, 관계인에서 빠지는 경우, 열람기간을 넘기는 경우를 가장 조심해야 합니다.
| 놓치기 쉬운 점 | 생길 수 있는 문제 | 미리 확인할 것 |
|---|---|---|
| 직접 설치한 설비가 건물주 소유로 조서에 오름 | 설비 보상금이 건물주 몫으로 처리될 수 있음 | 설치 계약서·구입 증빙, 물건조서의 소유자 표시 |
| 임차인이 관계인에서 빠짐 | 보상계획 통지와 협의에서 제외될 수 있음 | 통지서 수령 여부. 빠졌다면 재결신청 청구로 다툼 |
| 열람기간(14일 이상)을 넘김 | 조서 이의는 원칙적으로 열람기간 안에만 낼 수 있음 | 공고·통지일과 열람기간 마감일 |
출처: 토지보상법 제15조 제3항·제30조, 대법원 2009. 2. 12. 선고 2008다76112 판결
Q6. 보상계획 통지를 받은 공장 임차인은 무엇을, 언제까지 해야 하나요?
공장 임차인은 보상계획 열람기간(공고·통지 후 14일 이상) 안에 물건조서에 영업과 설비가 제대로 올라 있는지 확인하고, 틀린 내용은 사업시행자에게 서면으로 이의를 제기해야 합니다.
| 단계 | 임차인이 할 일 | 기한 |
|---|---|---|
| ① 보상계획 열람 | 물건조서의 영업, 설비, 관계인 표시 확인. 틀리면 서면으로 이의 | 열람기간 안. 사업시행자의 고의·과실로 통지를 못 받았다면 협의 완료 전까지 |
| ② 자료 준비 | 임대차계약서, 사업자등록증, 최근 3년 재무자료, 설비 목록 | 감정평가·협의 전 |
| ③ 재결신청 청구 | 협의가 성립하지 않으면 사업시행자에게 서면으로 청구 | 사업인정고시 후, 협의기간이 지난 뒤 |
| ④ 이의신청 | 재결에 이의가 있으면 중앙토지수용위원회에 신청 | 재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내 |
출처: 토지보상법 제15조, 제30조, 제83조, 같은 법 시행령 제14조 제1항. 지방토지수용위원회 재결이면 그 위원회를 거쳐 이의신청합니다.
→ 휴업기간·영업이익 등 영업보상 금액 쟁점 보기: 공장이 수용되면 영업보상은 어떻게 받을까?
Q7. 행정사는 무엇을 도와줄 수 있나요?
행정사는 공장 임차인이 영업보상 대상인지, 무허가 건물 예외와 1천만원 상한이 적용되는지 검토합니다.
물건조서 이의서, 재결신청 청구서, 재결 이의신청서의 작성과 제출을 대행합니다.
| 단계 | 에이펙스혜안이 하는 일 |
|---|---|
| ① 보상 대상 검토 | 임대차계약서, 사업자등록, 건축물대장으로 영업보상 요건 확인. 무허가 건물 예외, 1천만원 상한, 1989년 경과조치 해당 여부 검토 |
| ② 조서 확인·이의 | 물건조서에 영업, 임차인이 설치한 설비, 관계인 표시가 빠졌는지 확인. 열람기간 안에 낼 이의서 작성과 제출 대행 |
| ③ 자료 정리 | 최근 3년 재무자료, 설비 목록, 직원 원천징수 내역 등 영업 실태 증빙 정리 |
| ④ 재결 단계 | 재결신청 청구서와 재결 이의신청서 작성과 제출 대행 |
대표님은 공장 운영과 이전 준비에 집중하시고, 서류와 기한은 저희가 챙깁니다.
행정사법 제2조의 업무 범위 안에서 진행합니다. 감정평가는 감정평가사, 보증금 반환 등 건물주와의 민사 분쟁과 행정소송은 변호사, 보상금 세무 신고는 세무사의 업무로, 필요하면 고객께서 직접 의뢰하시도록 안내해 드립니다. 보상 대상 여부와 보상액은 사업시행자와 토지수용위원회가 정합니다.
공장을 빌려 쓰고 있어도, 요건을 갖췄다면 영업보상을 받을 수 있습니다.
통지서를 받았다면 열람기간이 끝나기 전에 물건조서부터 확인하세요.
신청 서류 작성 등 본 업무는 견적 안내 후 진행합니다.
자료 기준 — 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 (시행 2026.9.8.)·시행령 (시행 2026.5.12.)·시행규칙 (시행 2024.4.9.)
대법원 판례(국가법령정보센터 원문 확인) · 국토교통부 유권해석
국가법령정보센터 확인 2026.10.29. · 개별 사안은 사업 종류와 사실관계에 따라 달라질 수 있음
