“공장 부지가 도로 사업에 들어간다는데, 영업 손실은 얼마나 보상받을 수 있나요?”
공장을 운영하는 대표님이 보상 통지를 받고 가장 먼저 하는 질문입니다.
공장 영업보상은 토지·건물 보상과 별도로, 공장을 옮기거나 닫으면서 생기는 영업 손실을 보상하는 제도입니다.
이 글에서는 토지보상법령과 대법원 판례, 중앙토지수용위원회 재결례를 기준으로 보상 요건과 계산 방법, 대응 기한을 정리했습니다.
한눈에 보기
| 구분 | 휴업(이전) 보상 | 폐업 보상 |
|---|---|---|
| 언제 받나 | 폐업 사유에 해당하지 않아 같은 시·군·구나 인접 시·군·구로 옮겨 영업할 수 있을 때 | 배후지 상실, 인근에서 허가 불가, 혐오시설이라 이전이 현저히 곤란하다고 시장 등이 인정할 때 |
| 영업이익 | 휴업기간분 (원칙 4개월, 예외 시 실제 기간·최대 2년) | 2년분 |
| 더하는 항목 | 이전 후 영업이익 감소액(20%, 1천만원 한도), 고정비, 이전비·감손상당액, 이전광고비·개업비 | 영업용 고정자산·원재료·제품·상품의 매각손실액 |
| 영업이익 기준 | 최근 3년 평균 (사업 공고로 줄었으면 공고 전 3년 평균) | 최근 3년 평균 (사업 공고로 줄었으면 공고 전 3년 평균) |
| 주의할 점 | 휴업기간 예외는 객관적 입증 필요 | 2년 안에 인근에서 같은 영업을 하면 환수 후 휴업 보상으로 전환 |
출처: 토지보상법 제77조, 같은 법 시행규칙 제46조·제47조, 대법원 2000. 11. 10. 선고 99두3645 판결
보상계획 통지를 받으셨나요?
보상계획 통지서나 보상 내역을 보내 주시면 협의 전에 보상 대상 여부와 빠진 항목을 점검해 드립니다.
Q1. 보상계획 통지를 받았다면 무엇부터 해야 하나요?
가장 먼저 물건조서에 공장 건물과 설비가 빠짐없이 올라 있는지 확인하고, 틀린 내용은 열람기간 안에 서면으로 이의를 제기해야 합니다.
그다음 영업 실태와 이전 기간을 보여 줄 자료를 감정평가와 협의 전에 갖추어 두어야 합니다.
| 단계 | 할 일과 기한 |
|---|---|
| ① 보상계획 공고·통지 | 토지조서·물건조서에 공장 부지와 건물·설비가 제대로 올라 있는지 확인 |
| ② 열람기간 | 공고·통지 후 14일 이상 열람. 조서 내용에 이의가 있으면 열람기간 안에 사업시행자에게 서면으로 제기 |
| ③ 감정평가·협의 | 3년 재무 자료, 설비 목록, 직원 원천징수 내역, 이전 공정표 등 영업 실태 자료 준비 |
| ④ 재결 신청 청구 | 사업인정고시 후 협의가 성립하지 않으면 서면 청구. 사업시행자는 청구를 받은 날부터 60일 이내에 재결 신청. 넘기면 지연된 기간만큼 법정이율로 계산한 가산금을 보상금에 더해 지급 |
| ⑤ 이의신청 | 수용재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내 |
| ⑥ 행정소송 | 재결서를 받은 날부터 90일, 이의신청을 거쳤으면 이의재결서를 받은 날부터 60일 이내 |
출처: 토지보상법 제15조·제30조·제83조·제85조
이의신청이나 소송으로 다툴 수도 있지만, 기한이 짧고 시간도 오래 걸립니다.
특히 휴업기간 연장이나 설비 매각손실처럼 입증이 필요한 항목은 처음 협의 단계부터 근거를 내는 것이 좋습니다.
Q2. 어떤 공장이 영업보상을 받을 수 있나요?
사업인정고시일등 전부터 적법한 장소에서 인적·물적 시설을 갖추고 계속 영업해 온 공장이어야 합니다.
영업에 허가 등이 필요하다면 그 전에 받아 허가받은 내용대로 운영했어야 합니다.
| 요건 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 시간 | ‘사업인정고시일등’ 전부터 영업. 보상계획 공고(통지)일 또는 사업인정고시일을 말하며, 실무에서는 둘 중 빠른 날로 봄. 사업의 근거 법령에 따라 그보다 앞선 고시일이 기준이 될 수 있어 사업별 확인 필요 |
| 장소 | 무허가건축물, 불법형질변경토지, 물건 적치가 금지된 장소에서 한 영업은 제외 |
| 시설·계속성 | 영업의 성격에 맞는 인적·물적 시설을 갖추고 계속 영업. 계절 영업도 포함될 수 있음 |
| 허가 등 | 업종에 필요한 허가·신고 등을 고시일 전에 받아 그 내용대로 운영. 고시일 이후 받은 허가는 인정되지 않음 |
출처: 토지보상법 시행규칙 제44조 제3항·제45조, 법제처 법령해석 14-0574(2014. 10. 29.), 대법원 2012. 12. 13. 선고 2010두12842 판결
사업자등록이 없다는 이유만으로 보상 대상에서 빠지지는 않습니다(중앙토지수용위원회 2024. 12. 19. 재결).
다만 무허가건축물 등을 임차해 영업했다면 고시일등 1년 이전부터 사업자등록을 하고 영업했어야 대상이 되고, 보상액도 이전비 등을 빼고 1천만원까지로 제한됩니다.
또 사무실·식당 같은 부대시설만 편입되고 주된 공장 건물이 사업지구 밖에 있으면 휴업이 생기지 않는다고 본 재결례도 있습니다(중앙토지수용위원회 2017. 1. 5.).
Q3. 휴업 보상과 폐업 보상은 어떻게 나뉘나요?
기준은 이전 가능성입니다. 같은 시·군·구나 인접한 시·군·구로 옮겨 영업할 수 있으면 휴업, 옮겨서는 영업할 수 없으면 폐업으로 봅니다.
법령상 장애뿐 아니라 영업의 종류와 시설 규모, 인근 지역 여건 등을 종합해 판단합니다(대법원 2000. 11. 10. 선고 99두3645 판결).
| 폐업 사유 | 내용 |
|---|---|
| 배후지 상실 | 댐 사업 등으로 고객이 있는 지역 자체가 없어져 인근으로 옮겨도 같은 영업을 할 수 없는 경우 |
| 법적으로 이전 불가 | 같은 시·군·구나 인접 시·군·구에서는 관계 법령상 그 영업의 허가 등을 받을 수 없는 경우 |
| 사실상 이전 불가 | 악취 등으로 혐오감을 주는 시설로서 인근 이전이 현저히 곤란하다고 시장·군수·구청장이 객관적 사실에 근거해 인정하는 경우 |
출처: 토지보상법 시행규칙 제46조 제2항. 인접 시·군·구는 행정구역상 맞닿은 모든 시·군·구를 말합니다(대법원 1999. 10. 26. 선고 97누3972 판결).
폐업은 주장하는 쪽이 입증해야 합니다(2009. 8. 19. 토지정책과-3799).
인근에 옮길 장소가 마땅치 않거나 이전 비용이 기존 보상액보다 많다는 사정만으로는 폐업 요건에 해당하지 않습니다.
주민 반대가 예상된다는 가정만으로 이전이 현저히 곤란하다고 단정하기도 어렵습니다(대법원 2002. 10. 8. 선고 2002두5498 판결).
Q4. 휴업 보상은 어떻게 계산하나요?
휴업기간의 영업이익과 이전 후 영업이익 감소액에, 휴업 중에도 나가는 고정비와 이전비, 부대비용을 더한 금액입니다.
공장은 설비가 많은 만큼 이전비와 고정비 항목을 빠짐없이 챙기는 것이 중요합니다.
| 보상 항목 | 내용 |
|---|---|
| 휴업기간 영업이익 | 최근 3년 평균 영업이익 기준. 원칙 4개월분 |
| 이전 후 영업이익 감소액 | 휴업기간 영업이익의 20%, 1천만원 한도 |
| 고정비 (법령) | 휴업 중 영업용 자산의 감가상각비·유지관리비, 휴업 중에도 근무할 최소인원 인건비 등 |
| 고정비 (실무) | 재결 실무에서는 제세공과금, 임차료, 보험료, 광고선전비 등도 고정비로 봄 |
| 이전비·감손상당액 | 설비·원재료·제품의 이전 비용과 이전으로 인한 가치 감소분. 옮기면 본래 용도로 쓸 수 없는 설비는 매각손실로 평가 |
| 부대비용 | 이전광고비, 개업비 등 영업장소 이전에 드는 비용 |
출처: 토지보상법 시행규칙 제47조 제1항·제7항. 고정비 (실무) 항목과 아래 인건비·이전 거리 기준은 중앙토지수용위원회 재결 실무 기준입니다.
고정비 중 인건비는 사업인정고시일등 당시 그 사업장에서 3개월 이상 근무하고 소득세가 원천징수된 직원 가운데, 휴업 중에도 일해야 하는 최소인원에 대해 인정됩니다.
이전 거리는 법령에 정해진 제한이 아니라 실무 기준으로, 옮길 장소가 정해져 있거나 업종 특성상 한정되어 있으면 그 거리를, 정해지지 않았으면 30킬로미터 이내를 기준으로 봅니다.
보상 내역을 받으면 휴업 중 최소인원 인건비, 임차료·보험료 같은 고정비, 옮기면 쓸 수 없는 설비의 매각손실이 반영됐는지, 직원 휴직·실직 보상이 따로 챙겨졌는지 확인해야 합니다.
빠진 항목이 있으면 근거 자료와 함께 반영을 요청할 수 있습니다.
제시된 보상 내역, 빠진 항목은 없을까요?
보상계획 통지서나 보상 내역을 보내 주시면 영업 자료와 대조해 누락 항목을 점검해 드립니다.
Q5. 휴업기간 4개월을 넘겨 인정받을 수 있나요?
받을 수 있습니다. 영업시설의 규모가 크거나 이전에 고도의 정밀성이 필요해 4개월 안에 옮기기 어렵다고 객관적으로 인정되면 실제 휴업기간으로 보상하며, 최대 2년까지입니다.
해당 공익사업 때문에 영업이 금지·제한되어 4개월 이상 영업할 수 없는 경우도 마찬가지입니다.
대법원은 4개월(당시 3개월) 원칙을 누구나 수긍할 수 있는 통상의 이전기간으로 정한 것으로 봅니다.
그보다 오래 걸린다는 특별한 사정이 입증되면 그 기간을 휴업기간으로 정할 수 있다는 취지입니다(대법원 2005. 9. 15. 선고 2004두14649 판결).
최대 2년은 보장되는 기간이 아니라, 입증된 실제 휴업기간을 2년 한도로 인정한다는 뜻입니다.
실제로 양어장 소유자가 휴업기간을 2년으로 해 달라고 했지만, 시설 규모나 정밀성 요건이 객관적으로 인정되지 않는다며 받아들이지 않은 재결례도 있습니다(중앙토지수용위원회 2017. 8. 24.).
| 가정 | 휴업기간 4개월 | 휴업기간 12개월 인정 |
|---|---|---|
| 월 영업이익 5천만원인 공장 | 영업이익 보상 2억원 | 영업이익 보상 6억원 |
| 고정비 월 2천만원 | 8천만원 | 2억 4천만원 |
이해를 돕기 위한 가정 예시입니다. 이전 후 영업이익 감소액, 이전비 등은 제외했습니다. 실제로는 영업이익을 얼마로 인정할지와 휴업기간을 얼마나 인정할지가 각각 따로 판단되며, 보상액은 감정평가와 협의·재결로 정해집니다.
공장이라면 설비의 해체·운반·재설치·시운전에 걸리는 기간을 공정별로 정리하고, 설비 제조사나 전문업체의 의견 같은 객관적인 자료로 뒷받침해야 합니다.
막연히 “공장이라 오래 걸린다”는 주장만으로는 4개월 원칙을 넘기기 어렵습니다.
휴업기간 4개월, 그대로 받아들이기 전에 확인하세요.
보상계획 통지서나 보상 내역을 보내 주시면 설비 이전 공정과 기간을 검토해 휴업기간 입증 자료 준비를 도와 드립니다.
서류 작성 등 본 업무는 견적 안내 후 진행합니다.
Q6. 영업이익은 어떻게 산정하나요?
최근 3년간의 평균 영업이익을 기준으로 합니다. 공익사업 계획의 공고·고시 때문에 영업이익이 줄었다면 공고·고시일 전 3년간의 평균을 씁니다.
영업이익은 매출액에서 매출원가와 판매비·일반관리비를 뺀 금액이고, 영업외손익이나 특별손익은 넣지 않습니다.
| 구분 | 기준 |
|---|---|
| 비정상 연도 | 특별한 사정으로 정상 영업이 안 된 연도는 제외. 일반적인 경기변동은 해당하지 않음 |
| 코로나19 | 정부의 영업제한 등으로 정상 영업이 안 된 경우 특별한 사정에 해당할 수 있음 (2023. 11. 22. 토지정책과-7425) |
| 영업기간 3년 미만 | 실제 영업기간의 실적 등으로 산정할 수 있음 (실무 기준) |
| 보상하지 않는 것 | 영업을 위해 투자한 비용이나 앞으로 기대되는 이익 (대법원 2006. 1. 27. 선고 2003두13106 판결) |
출처: 토지보상법 시행규칙 제46조 제3항(휴업 보상은 제47조 제5항으로 준용), 중앙토지수용위원회 재결 실무 기준, 대법원 2002. 3. 12. 선고 2000다73612 판결
영업이익은 보상액의 기준이 되므로 최근 3년의 재무 자료를 정확하게 정리해 두어야 합니다.
영업이익 외에도 보상 항목마다 근거가 되는 자료가 다릅니다.
| 준비할 자료 | 무엇을 입증하나 |
|---|---|
| 최근 3년 결산서·손익계산서, 부가가치세 신고 자료 | 영업이익 (휴업·폐업 보상액의 기준) |
| 사업자등록증, 공장등록·업종 허가 서류 | 사업인정고시일등 전부터 적법하게 영업해 온 사실 |
| 설비 목록과 취득 자료 | 이전비·감손상당액 또는 매각손실 대상 설비 |
| 설비 해체·운반·재설치 견적서 | 이전비 |
| 공정별 이전 계획표, 제조사·전문업체 기술의견서, 시운전 일정 | 4개월을 넘는 휴업기간 |
| 근로자 명부, 소득세 원천징수 내역 | 휴업 중 최소인원 인건비, 직원 휴직·실직 보상 |
| 임대차계약서, 보험료·공과금 납부 내역 | 휴업 중에도 나가는 고정비 |
Q7. 일부만 편입되거나 사업지구 밖이어도 보상받나요?
일부 편입으로 남은 시설을 고치거나 새로 설치해야 영업을 계속할 수 있으면 그 기간과 비용을 보상받습니다.
사업지구 밖이라도 일정한 경우에는 사업지구에 편입된 것으로 보고 보상합니다.
| 경우 | 보상 내용 |
|---|---|
| 시설 일부 편입 | 설치·보수 기간의 영업이익 + 설치 비용 + 규모 축소에 따른 매각손실 (휴업 보상액 한도) |
| 임시영업소 설치 | 휴업하지 않고 임시영업소에서 계속 영업하면 그 설치비용 (휴업 보상액 한도) |
| 사업지구 밖 | 배후지의 3분의 2 이상이 상실되어 영업을 계속할 수 없거나, 진출입로 단절 등으로 일정 기간 휴업이 불가피하면 영업자의 청구로 편입된 것으로 보아 보상 |
출처: 토지보상법 시행규칙 제47조 제3항·제4항, 제64조
Q8. 직원과 공장 이전 부지도 챙길 수 있나요?
휴직하거나 실직하는 직원의 임금 손실은 영업보상과 별도로 보상합니다. 공장 영업이 보상대상이 아니어도 직원은 대상이 될 수 있습니다.
택지개발·산업단지·도시개발 등 일부 사업에서는 공장을 더 가동할 수 없게 된 경우 이주대책도 마련해야 합니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 휴직 보상 | 사업인정고시일등 당시 사업지구 안 사업장에서 3개월 이상 근무하고 소득세가 원천징수된 근로자. 휴직일수(최대 120일) × 평균임금의 70% (통상임금 한도) |
| 실직 보상 | 같은 요건의 근로자가 사업장 폐지 등으로 직업을 잃은 경우 평균임금 120일분 |
| 공장 이주대책 | 택지개발, 산업단지개발, 물류단지개발, 관광단지조성, 도시개발, 공공주택사업에서 공장을 더 가동할 수 없게 된 자가 희망하면 인근 산업단지 우선 분양 알선 등 이주대책 수립 |
출처: 토지보상법 제77조 제3항·제78조의2, 같은 법 시행령 제41조의3, 같은 법 시행규칙 제51조, 2010. 3. 15. 토지정책과-1460
Q9. 행정사에게 맡기면 무엇이 좋은가요?
통지를 받은 직후부터 보상 대상 여부와 휴업·폐업 쟁점을 정리하고, 휴업기간과 영업이익을 입증할 자료를 갖춰 협의와 재결 단계에 대응할 수 있습니다.
18년 세무행정 실무 경력을 바탕으로 결산서와 신고 자료를 읽고 영업이익 산정 근거를 점검합니다.
대표님은 공장 운영과 이전 준비에 집중하시고, 서류와 기한은 저희가 안내합니다.
| 단계 | 에이펙스혜안이 하는 일 |
|---|---|
| ① 쟁점 정리 | 보상 대상 요건, 휴업·폐업 구분, 일부 편입·사업지구 밖 해당 여부 검토, 조서 이의 의견서 작성 |
| ② 자료 정리 | 3년 재무 자료로 영업이익 산정 근거 점검, 설비 목록, 근로자 원천징수 내역 등 영업 실태 증빙 정리 |
| ③ 휴업기간 입증 | 설비 해체·이전·재설치 공정과 기간을 정리한 의견서 작성 |
| ④ 서류 작성·제출 | 재결 신청 청구서, 수용재결 이의신청서 작성과 제출 대행 |
행정사법 제2조의 업무 범위 안에서 진행합니다. 감정평가는 감정평가사, 보상금 증액 소송은 변호사, 세무 신고는 세무사의 업무입니다.
보상액은 감정평가를 거쳐 사업시행자와 토지수용위원회가 정합니다.
에이펙스혜안은 그 판단에 필요한 사실과 자료가 빠짐없이 반영되도록 돕습니다.
공장 영업보상은 휴업이냐 폐업이냐, 휴업기간이 얼마냐에 따라 금액이 크게 달라집니다.
보상계획 통지를 받았다면, 협의 전에 영업 실태와 이전 기간을 자료로 갖추는 것이 먼저입니다.
자료 기준 — 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 (시행 2026.9.8.) · 시행령 (시행 2026.5.12.) · 시행규칙 (시행 2024.4.9.)
대법원 판례(국가법령정보센터 원문 확인) · 중앙토지수용위원회 재결례·재결 실무 기준 · 국토교통부 유권해석
국가법령정보센터 확인 2026.10.11. · 개별 사안은 사업 종류와 사실관계에 따라 달라질 수 있음
