어느 날 구청에서 온 등기우편을 열어 보니 상가 이행강제금 부과 통지서였다면, 어디서부터 봐야 할지 막막하실 겁니다.
2024년 한 해 전국에서 부과된 이행강제금은 11만 9,155건, 1,683.5억 원이고, 서울이 536.3억 원으로 가장 많았습니다(국토교통부 「위반건축물 합리적 관리방안」, 2025.10.).
12월 17일부터 불법건축물 양성화 특별법이 시행되지만, 이 법은 소규모 주거용 건물을 위한 제도라 상가·사무실은 대부분 대상이 아닙니다(→ 상가·사무실이 특별법 대상이 되기 어려운 이유).
그렇다고 방법이 없는 것은 아닙니다. 이행강제금이 언제 멈추는지, 금액이 제대로 계산됐는지, 감경받을 수 있는지를 알면 대응할 길이 보입니다.
이 글은 통지서를 받은 상가 소유자가 먼저 확인할 것과 기한을 정리한 대응편입니다.
산식·가중·감경의 전체 기준과 지역별 조례 비교, 2027년 개정 내용은 해설편 「양성화 특별법 대상이 되기 어려운 상가·사무실, 이행강제금은 어떻게 멈추나」에 정리했습니다.
한눈에 보기
| 질문 | 답 | 근거 |
|---|---|---|
| 언제 멈추나 | 시정명령을 이행하면 새로운 부과 즉시 중지 행정심판 청구만으로는 멈추지 않음 | 건축법 제80조 제6항, 행정심판법 제30조 제1항 |
| 계고 후 부과 전 시정 | 시정 기간을 넘겼더라도 부과할 수 없음 | 대법원 2013두15750 |
| 과거 기간 몫 일괄 부과 | 이행 기회를 주지 않은 과거 몫을 한꺼번에 부과하면 무효 | 대법원 2015두46598 |
| 먼저 볼 칸 | 위반 내용(유형 분류)과 산출 근거(면적·비율·가중·감경) | 건축법 제80조 제1항·제4항 |
| 송달 | 송달 절차에 하자가 있는 부과처분을 위법하다고 본 재결 사례 있음 | 건축법 제80조 제3항·제4항, 행정절차법 제14조 |
| 행정심판 기한 | 안 날부터 90일(불변기간), 있은 날부터 180일 | 행정심판법 제27조 |
| 2027.2.12. 이후 | 그 이후 시정명령분부터 반복 부과 의무·다음 연도부터 가중 | 개정 건축법(제21880호) 제80조, 부칙 제5조 |
2026년 9월 기준 현행 조문과 공개된 판례·재결·법령해석. 금액 예시는 서울 기준입니다.
② 금액이 맞는지, 가중·감경은 제대로 반영됐나 (Q2·Q3)
③ 통지서에서 확인할 여섯 가지와 송달 (Q4)
④ 부과 전 의견제출, 부과 후 행정심판 90일 (Q5·Q6)
⑤ 2027년 2월 12일부터 달라지는 점 (Q7)
통지서를 받으셨다면 기한부터 확인하세요.
통지서 사진을 보내 주시면 청구기한과 다시 볼 부분부터 상담으로 안내해 드립니다.
Q1. 상가 이행강제금은 언제 멈추나요?
위반 상태를 해소해 시정명령을 이행하면 새로운 부과가 멈춥니다(건축법 제80조 제6항).
법이 정한 부과 중지 조건은 이것 하나이며, 행정심판을 청구해도 부과는 멈추지 않습니다(행정심판법 제30조 제1항).
이미 부과된 금액은 시정하더라도 그대로 징수됩니다.
시정하지 않으면 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 이내에서 조례로 정한 횟수만큼 반복 부과될 수 있습니다(제80조 제5항).
그래서 부과처분에 대해 행정심판을 청구하는 일과 위반 상태를 해소하는 일은 함께 계획해야 합니다. 행정심판 청구만으로는 다음 회차 부과를 막을 수 없습니다.
② 이행강제금은 과거 위반에 대한 벌이 아니라 앞으로의 시정을 끌어내는 수단입니다. 그래서 매 회차 이행기한을 주고 1회분씩 부과해야 하며, 이행 기회를 주지 않은 과거 기간 몫을 한꺼번에 부과하면 무효입니다(대법원 2016.7.14. 선고 2015두46598 판결).
Q2. 통지서의 이행강제금 금액은 어떻게 계산된 건가요?
시가표준액을 기준으로 위반 유형에 따라 다른 산식을 적용합니다.
같은 면적이라도 증축으로 분류되느냐, 용도변경으로 분류되느냐에 따라 금액이 크게 달라집니다.
| 위반 유형 | 산식 | 근거 |
|---|---|---|
| 무단 증축 등 (무허가·무신고 건축) | 1㎡당 시가표준액 × 50% × 위반면적 × 비율 (신고 대상 70%, 허가 대상 100%) | 건축법 제80조 제1항 제1호, 시행령 제115조의3 제1항 |
| 무단 용도변경 | 용도를 바꾼 부분의 시가표준액 × 10% | 같은 항 제2호, 시행령 별표 15 |
건폐율·용적률 초과(80%·90%), 사용승인 없는 사용 등 그 밖의 유형과 조례에 따른 비율 인하는 해설편 Q3에 정리했습니다.
1㎡당 시가표준액이 100만 원인 상가 30㎡로 계산해 보면(서울, 가중·감경 없음) 다음과 같습니다.
| 분류 | 계산 | 1회 부과액 |
|---|---|---|
| 신고 없이 증축 | 100만 원 × 50% × 30㎡ × 70% | 1,050만 원 |
| 허가 없이 증축 | 100만 원 × 50% × 30㎡ × 100% | 1,500만 원 |
| 신고 없이 용도변경 | (100만 원 × 30㎡) × 10% | 300만 원 |
설명을 위한 가정 예시입니다. 실제 금액은 관할 행정청 산출내역의 시가표준액과 적용 산식으로 확인해야 합니다.
같은 30㎡인데 유형 분류에 따라 금액이 세 배 넘게 차이 납니다. 신고 대상 행위가 허가 대상으로 분류돼도 1,050만 원이 1,500만 원이 됩니다.
통지서의 "위반 내용"과 "산출 근거" 칸을 가장 먼저 보셔야 하는 이유입니다.
시가표준액(지방세 자료), 위반면적(현장 조사·건축물대장), 위반 유형별 비율(건축법령·조례)처럼 서로 다른 자료의 값을 곱해 계산하므로 한 요소만 달라져도 금액 전체가 달라집니다.
18년 동안 지방세 부과·징수 업무를 하며 시가표준액과 부과 절차를 다뤄 온 경험으로 보면, 통지서는 총액보다 요소를 하나씩 대조하는 것이 출발점입니다.
위반 유형·면적·가중·감경을 입력해 이행강제금 추정액을 계산하고, 통지서 금액과 대조해 보실 수 있습니다.
행정심판 청구기한도 함께 계산됩니다.
Q3. 이행강제금 가중과 감경은 무엇부터 확인해야 하나요?
가중은 요건에 맞게 적용됐는지, 감경은 해당 사유가 빠지지 않았는지를 확인합니다.
가중은 해당하면 최대 두 배까지 늘어나고(건축법 제80조 제2항), 법정 감경 사유에 해당하면 행정청이 75%를 감경할 수 있습니다(제80조의2, 시행령 제115조의4).
| 구분 | 확인할 점 | 근거 |
|---|---|---|
| 가중 — 영리 목적 | 임대 등 영리 목적으로 50㎡를 넘게 무단 증축·용도변경했는지 | 시행령 제115조의3 제2항 제1호·제2호 |
| 가중 — 상습 위반 | "3년 내 2회 이상 위반"은 별개의 위반을 말함 같은 위반으로 반복 부과받은 이력은 해당하지 않음 | 같은 항 제4호, 법제처 21-0876(2022.5.4.) |
| 가중 — 제외 | 위반행위 후 소유권이 변경된 경우 가중에서 제외 | 같은 항 단서 |
| 감경 — 주된 사유 | 30㎡ 이하 소규모 위반(주택·제1·2종 근린생활시설), 위반 후 소유권 변경, 임차인이 있어 시정이 어려운 경우 등 | 시행령 제115조의4 제1항 |
| 감경 — 기간 | 조례로 정한 기간 안에 시정하지 않으면 감경을 받을 수 없음 (서울은 최초 시정명령일 등부터 3년) | 건축법 제80조의2 제1항 단서, 서울특별시 건축 조례 제45조 제5항 |
가중 사유 전체와 서울시 조례의 추가 가중 사유, 감경 사유 전체 목록은 해설편 Q3·Q4를 참고하세요.
감경은 실제로 쓰이는 제도입니다.
2024년 감경이 적용된 건은 16,773건으로 전체 부과 건수의 약 14.1%였고, 30㎡ 이하 소규모 위반, 위반 후 소유권 변동, 조례로 정한 사유, 임차인 사유 순으로 많았습니다(국토교통부, 2025.10.).
다만 감경이 유지되는 기간은 지역마다 다릅니다. 이 기간 안에 시정하지 않으면 감경을 받을 수 없으므로 관할 조례를 함께 확인해야 합니다(→ 서울·인천·경기 주요 시 조례 비교).
Q4. 이행강제금 통지서를 받았다면 무엇을 확인해야 하나요?
위반 유형 분류, 위반면적, 가중 요건, 감경 사유, 송달·절차, 처분 상대방 여섯 가지를 확인합니다.
①~④는 금액이 맞는지를, ⑤·⑥은 처분의 절차와 대상이 맞는지를 보는 항목입니다.
| 확인 항목 | 무엇을 보나 | 대조할 자료 |
|---|---|---|
| ① 위반 유형 분류 | 신고 대상인데 허가 대상으로 분류되지 않았는지(70% → 100%) 용도변경을 증축으로 보지 않았는지(산식 자체가 달라짐) | 통지서 "위반 내용"·"산출 근거", 건축 행위 내역 |
| ② 위반면적 | 대장·도면·현황과 맞는지 용도변경은 실제로 바꾼 부분만 기준(법제처 11-0016) | 건축물대장, 도면, 현장 사진 |
| ③ 가중 요건 | 영리 목적·50㎡ 초과 요건을 충족하는지 위반행위 후 소유권이 바뀌었다면 가중 제외 | 등기부, 건축물대장, 임대 현황 |
| ④ 감경 사유 | 해당하는 법정 감경 사유가 반영됐는지 감경 기간이 남아 있는지 | 임대차계약서, 매매계약서, 관할 건축조례 |
| ⑤ 송달·절차 | 시정명령·계고·부과 통지가 본인 주소로 제대로 왔는지 매 회차 이행기한을 준 뒤 부과했는지 부과 문서에 금액·사유·납부기한·이의제기 방법이 적혀 있는지 | 시정명령서·계고서·통지서, 등기우편 수령 기록(건축법 제80조 제3항·제4항, 행정절차법 제14조), 사전통지 여부(행정절차법 제21조 — 사전통지 없는 침해적 처분은 원칙적으로 위법, 대법원 2016두41811) |
| ⑥ 처분 상대방 | 건축주·소유자·관리자·점유자 중 누구에게 부과됐는지 임차인이 한 위반인지 | 건축법 제79조 제1항, 등기부·임대차계약서 |
송달은 생각보다 중요합니다.
서울특별시행정심판위원회 재결 중에는 시정명령·부과 통지의 송달 절차에 하자가 있는 처분을 위법하다고 본 사례가 있습니다. 다만 결론은 사건별 사실관계에 따라 달라집니다.
통지서가 어떤 경로로 왔는지, 이전 단계의 문서를 받은 적이 있는지 기록해 두세요.
Q5. 아직 부과 전(계고 단계)이라면 무엇을 할 수 있나요?
의견을 내고, 가능하면 부과 전에 시정하는 것입니다.
건축법 제80조 제3항은 이행강제금을 부과하기 전에 부과·징수한다는 뜻을 미리 문서로 계고하도록 정하고 있고, 이 단계가 부과 전 마지막 조정 기회입니다.
Q1의 판례처럼 계고 후 실제 부과 전에 시정하면 이행강제금을 부과할 수 없습니다.
당장 시정이 어렵다면 의견제출서에 두 가지를 함께 담습니다.
하나는 산정 근거에 대한 의견(Q4의 ①~④), 다른 하나는 언제까지 어떤 방식으로 위반 상태를 해소할지 적은 시정 계획입니다.
시정 계획이 구체적일수록 의견이 설득력을 갖습니다.
Q6. 이미 부과됐다면 행정심판은 언제까지 청구해야 하나요?
처분이 있음을 안 날(보통 통지서를 받은 날)부터 90일 안에 청구해야 합니다.
90일은 늘릴 수 없는 불변기간이며, 처분이 있었던 날부터 180일이 지나면 정당한 사유가 없는 한 청구할 수 없습니다(행정심판법 제27조).
| 구분 | 기간 | 유의점 |
|---|---|---|
| 안 날부터 | 90일 | 불변기간 — 늘릴 수 없음(제27조 제4항) |
| 있은 날부터 | 180일 | 정당한 사유가 있으면 예외(제27조 제3항 단서) |
| 기간을 잘못 알린 경우 | 안내된 기간 | 실제보다 길게 알렸다면 그 기간 내 청구 인정(제27조 제5항) |
| 기간을 알리지 않은 경우 | 있은 날부터 180일 | 통지서에 청구기간 안내가 없으면 180일 안에 청구 가능(제27조 제6항) |
| 기간 계산 | 받은 날 다음 날부터 | 첫날은 빼고 계산(행정기본법 제6조 제1항, 민법 준용) |
| "안 날"의 판단 | 송달 시점 | 처분서가 주소지에 송달되면 그때 알았다고 추정될 수 있음. 등기우편 수령일을 기록해 두세요 |
청구서에는 처분의 사실관계나 법령 적용에서 무엇이 잘못되었는지가 구체적으로 담겨야 합니다. Q4의 확인 결과가 곧 청구서의 뼈대가 됩니다.
청구해도 부과는 멈추지 않으므로(Q1), 청구와 별개로 시정 계획을 함께 진행해야 다음 회차 부과에 대비할 수 있습니다.
청구기한은 늘릴 수 없는 기간입니다.
통지서와 건축물대장을 준비해 상담을 신청해 주시면 청구기한과 다시 볼 부분부터 안내해 드립니다.
의견제출서·행정심판 청구서 작성 등 본 업무는 견적을 먼저 안내한 뒤 진행합니다.
Q7. 2027년 2월 12일부터는 무엇이 달라지나요?
2027년 2월 12일 이후 시정명령을 받는 위반에는 개정 건축법이 적용되어, 반복 부과가 의무가 되고 최초 부과 다음 연도부터 가중됩니다.
그 전에 시정명령을 받았다면 종전 규정이 적용됩니다(개정 건축법 법률 제21880호 부칙 제5조).
다음 연도부터의 가중 비율·방식은 시행령에 위임되어 있으며, 2026년 9월 현재 해당 시행령은 공포되지 않았습니다.
가중 비율의 하한도 50%로 정해집니다(개정 제80조 제2항).
어느 규정이 적용되는지는 시정명령서의 날짜로 갈리므로 꼭 확인해 두세요.
현행과 개정 내용의 항목별 비교는 해설편의 2027 개정 비교표에 정리했습니다.
위반건축물 문제는 "도면"과 "처분·서류"가 함께 얽혀 있습니다.
두 자격사는 법이 정한 일이 달라서, 상황에 맞게 나눠 맡는 것이 가장 확실합니다.
- 설계도서·현장조사서 작성 (건축사만 가능)
- 구조안전·피난·방화 기준 검토와 보강 설계
- 건축 인허가 신청 대행
- 이행강제금 통지서의 산정 근거 검토
- 부과 전 의견제출서, 행정심판 청구서 작성·제출 대행
- 용도변경·증축 등 적법화를 위한 허가·신고 신청 대리
- 행정 관계 법령 상담·자문
근거: 건축사법 제4조·제19조, 행정사법 제2조·제3조
여기서부터는 사건마다 다릅니다.
통지서의 어느 부분을 다시 볼 수 있는지, 감경 사유를 무엇으로 입증할지, 의견제출과 행정심판 중 무엇이 맞는지는 통지서와 건축물대장을 함께 봐야 판단할 수 있습니다.
처분 결과는 관할 행정청과 행정심판위원회가 판단하며, 저희는 그 판단에 필요한 서류가 정확한 사실관계와 법령 근거를 담도록 준비합니다.
이행강제금은 청구만으로 멈추지 않고, 해소해야 멈춥니다.
통지서를 받으셨다면 기한부터 확인하고, 통지서의 숫자를 하나씩 대조하는 것에서 시작하세요.
자료 기준 — 「건축법」(개정 법률 제21880호 포함)·「건축법 시행령」, 「서울특별시 건축 조례」 제45조, 「행정심판법」 제27조·제30조, 「행정절차법」 제14조, 대법원 2013두15750·2015두46598·2016두41811 판결, 법제처 법령해석 21-0876·11-0016, 국토교통부 「위반건축물 합리적 관리방안」(2025.10.)
조문 원문 — 건축법 제80조 · 시행령 제115조의3 · 시행령 제115조의4 · 행정심판법 제27조 (국가법령정보센터)
2026.9.29. 기준 · 본문 계산 예시는 서울 기준이며, 다른 지역은 관할 건축조례를 확인해야 합니다