"이번에 양성화가 된다던데, 우리 건물도 해당되나요?"
특별법 소식이 알려지면서 위반건축물 소유자라면 한 번쯤 떠올리는 질문입니다.
주택이라면 기대를 걸어볼 만합니다(→ 주택의 양성화 대상 판정 기준).
그런데 임대 중인 상가나 사무실, 창고라면 이야기가 달라집니다.
특별법의 문이 닫힌 건물은 기존 「건축법」의 이행강제금 제도 안에서 해법을 찾아야 합니다.
그리고 그 제도는 시정될 때까지 반복 부과하도록 정해져 있습니다.
규모도 작지 않습니다.
2024년 한 해 전국에서 11만 9,155건, 1,683.5억 원의 이행강제금이 부과됐고, 서울이 536.3억 원(31.9%)으로 가장 많았습니다.
전국 위반건축물 14만 7,726동 가운데 비주거용도 6만 4,268동(43.5%)에 이릅니다(국토교통부 「위반건축물 합리적 관리방안」, 2025.10.).
이 글은 양성화 대상이 되기 어려운 건물의 이행강제금이 어떻게 계산되고 언제 멈추는지를 현행 조문과 조례 기준으로 정리한 해설편입니다.
이미 통지서를 받으셨다면 확인 순서와 행정심판 기한을 정리한 대응편 「이행강제금 통지서를 받았다면 먼저 볼 것, 행정심판 90일」부터 보시기 바랍니다.
여기서 말하는 "양성화"는 법률상 표현으로 특정건축물에 대한 사용승인을 뜻합니다(특정건축물정리법 제1조·제6조).
한눈에 보기
| 구분 | 핵심 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 특별법 대상 | 2023.12.31. 이전 완공된 소규모 주거용 건축물 | 특정건축물 정리법 제3조 |
| 부과 횟수 | 최초 시정명령일 기준 연 2회 이내, 시정될 때까지 반복 | 건축법 제80조 제5항 |
| 부과가 멈추는 조건 | 시정명령 이행 시 새로운 부과 즉시 중지 | 건축법 제80조 제6항 |
| 금액 결정 요소 | 시가표준액·위반면적·위반 유형별 비율·가중(해당 시 의무)·법정 감경(75%) | 건축법 제80조·제80조의2, 시행령 제115조의3·제115조의4 |
| 행정심판 기한 | 안 날부터 90일, 있은 날부터 180일 | 행정심판법 제27조 |
| 심판청구의 효과 | 청구해도 집행은 멈추지 않음 | 행정심판법 제30조 제1항 |
| 2027.2.12. 개정 | 가중 하한 50%, 반복 부과 의무화, 다음 연도부터 가중 시행 전 시정명령분은 종전 규정 | 개정 건축법(제21880호) 제80조, 부칙 제5조 |
2026년 9월 기준 현행 조문(개정 사항은 2027.2.12. 시행). 서울특별시는 위반 유형별 비율을 조례로 낮추지 않았습니다. 인천·성남·부천·안산과의 비교는 Q4 아래 표를 참고하세요.
그래서 같은 위반이라도 시·군·구에 따라 금액이 달라질 수 있습니다.
정확한 금액은 건축물 소재지의 건축조례와 실제 처분서의 산출내역을 함께 확인해야 합니다.
② 이행강제금은 어떻게 계산되고, 줄일 수 있나 (Q3·Q4)
③ 통지서를 받았다면 — 대응편 안내 (Q5)
④ 2027년 2월 12일부터 달라지는 점 (Q6)
이미 계고서나 부과 통지서를 받으셨다면 기한부터 확인해야 합니다.
통지서를 준비해 상담을 신청해 주시면 기한과 대응 방향부터 안내해 드립니다.
Q1. 상가·사무실도 이번 양성화 특별법으로 정리할 수 있나요?
대부분 어렵습니다.
특정건축물 정리법은 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 소규모 주거용 건축물만 대상으로 하기 때문입니다.
| 요건 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 시점 | 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공 | 제3조 제1항 |
| 용도 | 연면적의 100분의 50 이상이 주거용 | 제2조 제1항 제2호 |
| 규모 | 다세대 세대당 전용 85㎡ 이하 단독주택 연면적 165㎡ 이하(165~330㎡는 조례로 정함) 다가구주택 연면적 660㎡ 이하 | 제3조 제1항 제1호·제2호 |
| 근린생활시설 | 2023.12.31. 이전부터 사실상 주택으로 사용했다면 포함 가능 | 제3조 제1항 제3호 |
| 제외 구역 | 도시·군계획시설 부지, 개발제한구역, 군사시설 보호구역, 접도구역, 도시개발구역, 정비구역, 보전산지, 시행령으로 정하는 상습재해구역·환경정비구역 (개발제한구역·군사시설 보호구역은 지정 전 건축이면, 도시개발구역·정비구역은 사업에 지장이 없으면 예외) | 제3조 제2항 |
| 효력 기간 | 2026.12.17. 시행, 18개월간 효력 만료 전 신고 접수 건은 만료 후에도 적용 | 부칙 제1조~제3조 |
| 신고 | 건축사가 작성한 설계도서·현장조사서를 붙여 구청에 신고 (신고기간은 시행령으로 정함) | 제4조 |
| 사용승인 기준 | 자기 소유 대지(사용 승낙 포함) 등 건축법 제44조·제46조·제47조 위반이 없고 구조안전·방화 등에 현저한 지장이 없을 것 과태료·이행강제금 체납이 없을 것(1년 내 납부 조건부 가능) | 제6조 제1항 |
| 과태료 | 이행강제금 부과 사실이 없거나, 부과 사실이 있으나 추가 위반내용이 있으면 이행강제금 5회분 5회 미만 부과받았다면 5회분에서 이미 납부한 금액을 뺀 만큼 | 제9조 |
「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(법률 제21820호) 기준.
따라서 건물 전체가 상가·사무실·창고·공장이라면 주거용 요건(제2조)을 갖추지 못해 특별법 대상이 되지 않습니다.
주택과 상가가 섞인 건물은 연면적 절반 이상이 주거용인지(제2조)와 제3조의 유형·규모(다세대·단독·다가구, 주택으로 쓴 근린생활시설)에 해당하는지를 함께 따져 봐야 합니다.
이 경계는 건물마다 다르게 판단되므로, 우리 건물이 어느 쪽인지부터 확인하는 것이 순서입니다.
신고기간 등 세부 절차는 시행령으로 정해지므로, 시행 전에는 관할 구청에 신고 가능 시기와 절차를 확인해야 합니다.
주택이 섞인 건물이라면 → 불법건축물 양성화 대상 판정 기준을 먼저 확인해 보세요.
Q2. 이행강제금은 언제까지 계속 나오나요?
시정할 때까지입니다.
건축법 제80조 제5항은 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 이내에서 조례로 정한 횟수만큼 반복 부과할 수 있게 합니다.
반대로 같은 조 제6항은 시정명령을 이행하면 새로운 부과를 즉시 중지하도록 정하고 있습니다.
이미 부과된 금액은 그대로 징수됩니다.
2027년 2월 12일 이후 시정명령을 받는 위반은 반복 부과가 "할 수 있다"에서 "하여야 한다"로 바뀝니다(Q6).
| 단계 | 행정청이 하는 일 | 소유자가 할 수 있는 일 |
|---|---|---|
| ① 시정명령 | 위반 사항의 시정을 명하고 시정기간을 정함 (건축법 제79조) | 위반 내용·면적 확인, 시정 계획 수립 |
| ② 계고 | 기간 내 미이행 시 부과·징수한다는 뜻을 문서로 알림 (제80조 제3항) | 부과 전 마지막 조정 기회 산정 근거 의견과 시정 계획 제출 |
| ③ 부과 | 금액·사유·납부기한·이의제기 방법을 밝힌 문서로 부과 (제80조 제4항) | 산정 근거 대조, 기한 내 행정심판 청구 검토 |
| ④ 반복 부과 | 시정될 때까지 조례로 정한 횟수만큼 매년 부과 (제80조 제5항) | 다음 회차 전 의견제출, 적법화 추진 |
| ⑤ 시정 이행 | 새로운 부과 즉시 중지 (제80조 제6항) | 위반건축물 표기 해제 등 대장 정리 |
행정심판법 제30조 제1항은 심판청구가 처분의 효력이나 집행에 영향을 주지 않는다고 정하고 있습니다.
부과처분을 다투는 것과 위반 상태를 해소하는 것은 별개의 트랙입니다.
두 트랙을 함께 계획해야 다음 회차 부과를 막을 수 있습니다.
사건 내용과 통지서에 적용하는 방법은 → 대응편 Q1에 정리했습니다.
Q3. 금액은 어떻게 정해지나요?
위반 유형에 따라 산식이 다릅니다.
무허가·무신고 건축이나 건폐율·용적률 초과는 1㎡당 시가표준액의 50% × 위반면적 × 유형별 비율로 정합니다(건축법 제80조 제1항 제1호).
무단 용도변경 등 그 밖의 위반은 해당 부분 시가표준액의 일정 비율로 정합니다(같은 항 제2호, 시행령 별표 15).
| 위반 유형 | 산식 | 근거 |
|---|---|---|
| 무허가·무신고 건축 건폐율·용적률 초과 | 1㎡ 시가표준액 × 50% × 위반면적 × 유형별 비율(70~100%) | 법 제80조 제1항 제1호, 시행령 제115조의3 |
| 무허가·무신고 용도변경 | 용도변경한 부분의 시가표준액 × 10% | 법 제80조 제1항 제2호, 시행령 별표 15 제1호의2 |
| 사용승인 없이 사용 | 시가표준액 × 2% | 별표 15 제2호 |
| 무단 대수선, 건축선·구조·피난·방화 기준 위반 등 | 시가표준액 × 10% | 별표 15 제1호, 제4호~제9호 등 |
「건축법 시행령」 별표 15(이행강제금의 산정기준)는 국가법령정보센터 원문으로 확인했습니다. 가중(제80조 제2항)과 감경(제80조의2)은 두 산식 모두에 적용됩니다. 법제처는 무신고 용도변경은 실제로 용도를 바꾼 부분의 면적만 기준으로 하고(11-0016, 2011.2.24.), 증축 부분과 내력벽 해체·증설은 각각 제1호·제2호 산식으로 따로 부과해야 한다고 해석했습니다(17-0039, 2017.3.20.).
예를 들어 1㎡당 시가표준액이 100만 원인 상가 30㎡가 문제라면(서울, 가중·감경 없음)
신고 없이 증축한 경우는 100만 원 × 50% × 30㎡ × 70% = 1,050만 원입니다.
신고 없이 용도변경한 경우는 (100만 원 × 30㎡) × 10% = 300만 원입니다.
이 예에서는 같은 면적이라도 위반 유형 분류에 따라 금액이 세 배 넘게 차이 납니다.
정확한 금액은 관할 행정청의 산출내역에 적힌 시가표준액과 적용 산식으로 확인해야 합니다.
제1호 유형의 위반 유형별 비율은 다음과 같습니다.
| 위반 유형 | 법정 비율 | 확인할 점 |
|---|---|---|
| 허가 없이 건축 | 100% | 실제로는 신고 대상 행위였는지 |
| 신고 없이 건축 | 70% | 허가 대상으로 잘못 분류되지 않았는지 |
| 건폐율 초과 | 80% | 초과 면적 산정 기준이 맞는지 |
| 용적률 초과 | 90% | 초과 면적 산정 기준이 맞는지 |
건축법 시행령 제115조의3 제1항. 지방자치단체는 건축조례로 비율을 낮출 수 있으며, 낮추더라도 60% 이상이어야 합니다. 서울특별시 건축 조례는 비율을 낮추지 않았으므로 서울에서는 법정 비율이 그대로 적용됩니다.
가중 사유에 해당하면 금액은 가중됩니다.
건축법 제80조 제2항은 조례로 정하는 바에 따라 100% 범위에서 가중을 "하여야 한다"고 정하고 있어, 해당되면 금액이 최대 두 배까지 늘어날 수 있습니다.
서울특별시 건축 조례는 법령상 사유 외에 가중 사유 세 가지를 더 정하고 있습니다.
가중 비율은 서울시 조례에 따로 정해져 있지 않으므로 관할 구청의 부과 기준을 확인해야 합니다.
| 가중 사유 | 요건 | 비고 |
|---|---|---|
| 영리 목적 무단 용도변경 | 임대 등 영리 목적 + 위반면적 50㎡ 초과 | 시행령 제115조의3 제2항 제1호 |
| 영리 목적 무단 신축·증축 | 임대 등 영리 목적 + 위반면적 50㎡ 초과 | 같은 항 제2호 |
| 세대·가구 수 무단 증가 | 임대 등 영리 목적 + 다세대 세대수·다가구 가구수 5 이상 증가 | 같은 항 제3호 |
| 상습 위반 | 동일인이 최근 3년 내 2회 이상 위반 같은 위반으로 이행강제금을 반복 부과받는 것은 여기에 해당하지 않음(법제처 21-0876, 2022.5.4.) | 같은 항 제4호 |
| 서울: 공사중지 명령 불이행 | 공사 중지 등 시정명령에도 30일 이상 원상복구 등 조치 없이 위반 | 서울시 건축 조례 제45조 제6항 제1호 |
| 서울: 같은 위반 재발 | 시정(양성화 포함) 후 같은 건물에 같은 형태의 위반 재발 | 같은 항 제2호 |
| 서울: 분양 건축물 | 분양 목적 건축물이 사용승인 후 건폐율·용적률 초과, 무허가·무신고 건축 | 같은 항 제3호 |
| 가중 제외 | 위반행위 후 소유권이 변경된 경우 | 같은 항 단서 |
건축법 제80조 제2항, 시행령 제115조의3 제2항, 서울특별시 건축 조례 제45조 제6항(2026.3.30. 시행). 서울의 추가 사유는 시행령 같은 항 제5호(비슷한 경우로서 조례로 정하는 경우)에 따른 것입니다.
임대 중인 상가·사무실은 "임대 등 영리 목적" 요건에 해당할 수 있으므로, 통지서에 가중이 반영됐는지 먼저 확인해야 합니다.
이행강제금을 내지 않으면 「지방행정제재·부과금의 징수 등에 관한 법률」에 따라 징수됩니다(건축법 제80조 제7항).
이행강제금은 시가표준액(지방세 자료), 위반면적(현장 조사·건축물대장), 위반 유형별 비율(건축법령·조례)처럼 서로 다른 자료의 값을 곱해 계산합니다.
그래서 한 요소만 달라져도 금액 전체가 달라집니다.
통지서를 받으면 총액보다 먼저 산출 근거의 요소를 하나씩 대조해 보시기 바랍니다.
우리 건물이 양성화 특별법 검토 대상인지, 지금 무엇이 우선인지 11개 항목 자가진단으로 확인하실 수 있습니다.
가중·감경을 반영한 이행강제금 추정액을 통지서와 대조해 보실 수도 있습니다.
Q4. 이행강제금을 감경받을 수 있는 경우도 있나요?
있습니다. 법정 감경 사유에 해당하면 행정청은 이행강제금의 75%를 감경할 수 있습니다.
근거는 건축법 제80조의2 제1항 제2호와 시행령 제115조의4입니다.
| 감경 사유 | 요건 | 근거 |
|---|---|---|
| 위반 후 소유권 변경 | 위반행위 후 매수·상속 등으로 소유자가 바뀐 경우 | 시행령 제115조의4 제1항 제1호 |
| 임차인으로 시정 곤란 | 임차인이 있어 임대기간 중 시정이 현실적으로 어려운 경우 (최초 시정명령 전에 맺은 임대차계약이 종료·갱신되면 제외) | 같은 항 제2호 |
| 소규모 위반 | 위반면적 30㎡ 이하 단독·공동주택, 제1·2종 근린생활시설에 한정, 집합건물 제외 | 같은 항 제3호 |
| 집합건물 구분소유자 | 구분소유자의 위반면적 5㎡ 이하 공동주택, 제1·2종 근린생활시설에 한정 | 같은 항 제4호 |
| 사용승인 당시 위반 | 사용승인 당시 있던 위반이 사용승인 이후 확인된 경우 | 같은 항 제5호 |
감경 비율은 제1호~제6호의2가 100분의 75입니다(시행령 제115조의4 제2항). 가축분뇨 배출시설(제6호·제6호의2)과 조례로 정하는 경우(제7호, 서울은 재난·재해 긴급조치 건축물 75%)는 표에서 생략했습니다.
감경에는 세 가지 조건이 붙습니다.
첫째, 감경은 행정청이 "할 수 있다"로 정해진 재량입니다(건축법 제80조의2 제1항).
둘째, 가중 대상(제80조 제2항)에 해당하면 이 감경에서 제외됩니다(같은 항 제2호).
셋째, 조례로 정한 기간까지 시정하지 않으면 감경을 받을 수 없습니다(같은 항 단서).
반대로 행정청도 법령이 정한 사유와 비율을 넘어 감경할 수는 없습니다(법제처 25-0146, 2025.4.24.). 감경을 받으려면 법정 사유에 해당한다는 사실을 자료로 보여 주는 것이 핵심입니다.
소유권 변경(제1호)은 소유권이 바뀐 뒤 처음 시정명령을 받은 날부터 3년입니다.
임차인·소규모 위반·사용승인 당시 위반 등(제2호~제5호, 제7호)은 최초 시정명령일부터 3년입니다.
가축분뇨 배출시설 관련 사유(제6호·제6호의2)는 최초 시정명령일부터 1년입니다.
이 기간 안에 시정하지 않으면 감경 대상에서 제외됩니다(건축법 제80조의2 제1항 단서).
감경은 부담을 줄이는 장치일 뿐 부과를 멈추지는 않으므로, 기간 안에 시정 계획을 실행하는 것이 전제입니다.
서울·인천·경기 주요 시, 조례는 어떻게 다른가
건축법이 조례에 맡긴 부분은 지역마다 꽤 다릅니다.
위반건축물이 많은 서울·인천과 경기 주요 3개 시의 건축 조례를 원문으로 비교했습니다.
경기도는 도 조례에 이행강제금 조항이 없어, 시·군마다 자기 조례를 따릅니다.
| 항목 | 서울 | 인천 | 성남 | 부천 | 안산 |
|---|---|---|---|---|---|
| 건축 조례 조문 | 제45조 2026.3.30. 시행 | 제45조 2026.7.13. 시행 | 제28조·제28조의2 2025.3.10. 시행 | 제44조·제44조의2 2026.7.6. 시행 | 제33조 2026.4.29. 시행 |
| 위반 유형별 비율 인하 | 없음 (법정 비율) | 없음 (법정 비율) | 없음 (법정 비율) | 없음 (법정 비율) | 없음 (법정 비율) |
| 연간 부과 횟수 | 연 2회 이내 | 연 1회 | 연 1회 | 연 1회 | 연 1회 |
| 가중 비율 | 조례에 규정 없음 | 조례에 규정 없음 | 25% | 20% | 20% |
| 60㎡ 이하 주거용 2분의 1 | 무허가·무신고 건축, 건폐율·용적률 초과(법 제80조 제1항 제1호) 위반 | 시행령 제115조의2 제1항 각 호 위반으로 규정 (적용 범위는 구청 확인 필요) | 법 제80조 제1항 단서에 해당하면 모두 2분의 1 | 60㎡ 이하 주거용이면 2분의 1 | 60㎡ 이하 주거용이면 2분의 1 |
| 감경이 유지되는 기간 | 최초 시정명령일부터 3년 (소유권 변경은 변경 후 최초 시정명령일부터 3년, 가축분뇨 배출시설 사유는 1년) | 최초 시정명령일부터 2년 | 최초 시정명령일부터 1년 | 최초 시정명령일부터 1년 | 최초 이행강제금 부과일부터 3년 |
| 조례로 정한 감경 사유 | 재난·재해 긴급조치 건축물 (75%) | 없음 | 재난·재해 긴급조치 건축물 (50%) | 20년 지난 2층 이하 단독주택 옥상의 개방형 비가림시설 (50%) | 재난·재해 긴급조치 건축물 (50%) |
| 조례로 추가한 가중 사유 | 3가지 (공사중지 불이행 30일, 같은 위반 재발, 분양 건축물) | 없음 | 없음 | 없음 | 없음 |
서울특별시 건축 조례 제45조, 인천광역시 건축 조례 제45조, 성남시 건축 조례 제28조·제28조의2, 부천시 건축 조례 제44조·제44조의2, 안산시 건축 조례 제33조 — 국가법령정보 자치법규 원문 대조 2026.9.27. 경기도 건축 조례에는 이행강제금 조항이 없어, 경기도는 시·군 조례를 따릅니다. 60㎡ 칸 외에도 서울·부천·안산 조례는 사용승인 없이 사용한 경우 등 일부 주거용 위반(시행령 제115조의2 제1항 각 호)을 면적과 관계없이 2분의 1로 정합니다.
눈에 띄는 차이는 세 가지입니다.
첫째, 감경이 유지되는 기간이 서울 3년, 인천 2년, 성남·부천 1년으로 다릅니다. 성남·부천에서는 최초 시정명령 후 1년 안에 시정하지 않으면 감경을 받을 수 없습니다.
둘째, 연간 부과 횟수는 서울만 연 2회 이내이고 나머지 네 곳은 연 1회입니다.
셋째, 성남·부천·안산은 가중 비율을 20~25%로 정해 두었습니다.
성남(25%)·부천·안산(20%)의 현재 조례 비율은 이 하한보다 낮아, 해당 시의 조례 개정 여부를 함께 확인해야 합니다.
인천 조례의 60㎡ 이하 주거용 2분의 1 규정은 "시행령 제115조의2 제1항 각 호에 해당하는 경우"로 적혀 있어, 무허가·무신고 증축에도 적용되는지는 관할 구청에 확인하는 것이 안전합니다.
상가·사무실 소유자가 특히 확인할 부분이 있습니다.
30㎡·5㎡ 소규모 감경은 건축물대장상 용도가 주택이나 제1·2종 근린생활시설일 때만 적용됩니다.
업무시설로 분류된 사무실이나 창고·공장은 면적이 작아도 이 사유에 해당하지 않습니다.
반면 임대 중인 건물이라면 임차인 사유(제2호)를, 매수한 건물이라면 소유권 변경 사유(제1호)를 먼저 확인해 보시기 바랍니다.
국토교통부 조사에 따르면 2024년 감경이 적용된 건은 16,773건으로 전체 부과 건수의 약 14.1%였습니다.
30㎡ 이하 소규모 위반(6,100건), 위반 후 소유권 변동(3,160건), 조례로 정한 사유(2,415건), 임차인 사유(1,795건) 순입니다(2025.10. 발표).
감경은 실제로 쓰이는 제도이므로, 통지서에 감경이 반영됐는지 요건과 함께 확인해 볼 필요가 있습니다.
Q5. 통지서를 받았다면 무엇부터 해야 하나요?
기한부터 확인하고, 통지서의 "위반 내용"과 "산출 근거"를 이 글의 기준과 하나씩 대조합니다.
부과처분에 대한 행정심판은 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 청구해야 하며, 이 기간은 늘릴 수 없습니다(행정심판법 제27조).
통지서에서 확인할 항목(위반 유형 분류·위반면적·가중·감경·송달), 계고 단계의 의견제출, 행정심판 청구기한 계산은 대응편에 따로 정리했습니다.
→ 이행강제금 통지서를 받았다면 먼저 볼 것, 행정심판 90일
Q6. 2027년 2월 12일부터 이행강제금은 무엇이 달라지나요?
가중과 반복 부과가 강화됩니다.
2026년 8월 11일 공포된 개정 건축법(법률 제21880호)이 2027년 2월 12일 시행되면서 가중 하한 50%, 반복 부과 의무, 매년 가중이 도입됩니다.
| 구분 | 현행 | 2027.2.12.부터 |
|---|---|---|
| 가중 비율 | 100% 범위에서 조례로 가중 | 50% 이상 100% 이하에서 조례로 가중 (제80조 제2항) |
| 반복 부과 | 연 2회 이내 반복 부과·징수할 수 있음 | 반복 부과·징수하여야 함 (제80조 제5항 전단) |
| 다음 연도부터 가중 | 없음 | 최초 부과 다음 연도부터 대통령령에 따라 가중 (제80조 제5항 후단) |
| 실태조사 | 조사를 할 수 있음 | 연 1회 이상 정기조사 의무 거부·방해 시 과태료 200만 원 이하(제79조 제5항, 제113조) |
| 자료 요청 | 규정 없음 | 과세정보 등 자료를 관리기관에 요청 가능 (제79조 제8항) |
| 구상권 | 규정 없음 | 자기 비용으로 시정한 건축주 등은 책임 있는 자에게 구상 가능 (제79조 제7항) |
| 처벌 대상 | 위반 건축주·공사시공자 | 위반 건축주와 이를 설계 또는 시공한 자 (제108조·제110조) |
개정 「건축법」(법률 제21880호, 2026.8.11. 공포) 및 신구조문대비표. 다음 연도부터의 가중 비율·방식은 시행령에 위임되어 있으며, 2026년 9월 27일 국가법령정보센터 조회 기준 해당 시행령 개정은 아직 공포되지 않았습니다.
가장 중요한 것은 적용 시점입니다.
개정법 부칙 제5조는 시행 전에 시정명령을 받은 위반에는 제80조 제2항·제5항의 개정 규정 대신 종전 규정을 적용하도록 정하고 있습니다.
2027년 2월 12일 이후 시정명령을 받는 위반부터 가중 하한·반복 부과 의무·다음 연도부터 가중이 적용된다는 뜻입니다.
국토교통부는 개정 배경으로 이행강제금을 임대·영업 수익을 위한 "필요비용"처럼 여기는 관행과, 지자체마다 다른 반복 부과 실태를 들었습니다. 경기도는 31개 시·군 중 13곳만 반복 부과하고 있었습니다(2025.10. 발표).
아직 시정명령을 받지 않은 위반은 2027년 2월 12일 이후 시정명령을 받으면 개정 규정이 적용됩니다. 같은 날부터 허가권자의 정기 실태조사도 의무가 됩니다.
과세를 위해 파악된 건축물 현황과 건축물대장의 차이는 위반건축물을 찾는 단서가 될 수 있기 때문입니다.
매각·임대 계획이 있다면 개정법 시행 전후의 일정을 함께 놓고 해소 순서를 정해 두시기 바랍니다.
2027년 2월 12일 전에 시정명령을 받았는지에 따라 적용되는 규정이 달라집니다.
시정명령서나 계고서를 준비해 상담을 신청해 주시면 적용 규정과 해소 일정부터 안내해 드립니다.
Q7. 에이펙스혜안은 무엇을 도와드리나요?
이행강제금은 시정될 때까지 반복 부과되므로, 한 번의 이의 제기만으로 끝나지 않을 수 있습니다.
그래서 저희는 하나의 사건을 처분 단계에 맞춰 계획합니다.
| 단계 | 에이펙스혜안이 하는 일 | 비용 |
|---|---|---|
| 상담 | 통지서·건축물대장을 보며 기한과 대응 방향 안내 | 상담 시 안내 |
| 계고 단계 | 의견제출서 작성·제출 대행 (산정 근거·감경 사유 의견 + 시정 계획) | 견적 안내 후 진행 |
| 부과 이후 | 행정심판 청구서 작성·제출 대행 청구기한 관리 | 견적 안내 후 진행 |
| 근본 해소 | 용도변경·증축 등 적법화 허가·신고 신청 대리 (설계도서는 건축사가 작성하며, 건축사와는 고객께서 직접 계약) | 견적 안내 후 진행 |
| 시정 후 | 위반건축물 표기 해제 등 대장 정리 신청 서류 작성·제출 대행 | 견적 안내 후 진행 |
행정사법 제2조의 업무 범위. 설계도서는 건축사의 업무이며(건축사와 행정사의 역할 구분은 대응편 참고), 법원에 제기하는 행정소송은 변호사의 업무이며, 필요한 경우 고객께서 변호사와 직접 위임계약을 맺으시도록 안내해 드립니다.
처분 결과는 관할 행정청과 행정심판위원회가 판단합니다.
저희는 그 판단에 필요한 서류가 정확한 사실관계와 법령 근거를 담도록 준비합니다.
이행강제금은 다투는 것만으로 멈추지 않고, 해소해야 멈춥니다.
통지서의 숫자를 대조하는 일부터 적법화 신청까지, 한 흐름으로 준비하는 것이 저희 일입니다.
자료 기준 — 「건축법」(개정 법률 제21880호 포함)·「건축법 시행령」, 「서울특별시 건축 조례」 제45조, 인천광역시·성남시·부천시·안산시 건축 조례, 「행정심판법」, 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」, 국토교통부 「위반건축물 합리적 관리방안」(2025.10.)
조문 원문 — 건축법 제80조 · 시행령 제115조의3 · 행정심판법 제27조 (국가법령정보센터)
2026.9.27. 원문 확인(2026.9.29. 대응편 분할) · 본문 계산과 설명은 서울 기준이며, 인천·성남·부천·안산 외 지역은 관할 건축조례를 확인해야 합니다
