한눈에 보기
| 확인할 것 | 기준 | 놓치기 쉬운 점 |
|---|---|---|
| ① 용도지역 | 데이터센터는 건축법상 방송통신시설. 용도지역에 따라 지을 수 있는지가 다름 | 일반주거·일반공업지역 등은 지자체 조례로 정하고, 계획관리·생산녹지·자연녹지지역은 4층 이하로 제한 |
| ② 전력계통영향평가 | 지정·고시된 지역에서 10MW 이상 전기를 사용하려는 사업자(법령상 제외 사업 있음) | 증설로 10MW 이상이 되면 대상. 평가 대상이 아니어도 전력 공급 가능 여부는 따로 확인 |
| ③ 에너지사용계획 | 민간 건축물이 연간 2천만kWh 이상 전력을 사용하면 건축허가 신청 전 제출 | 10MW 미만이라도 연간 사용량에 따라 대상이 될 수 있음 |
| ④ 건축허가·용도변경 | 신축은 건축허가, 기존 건물은 용도변경 | 건축물대장상 현재 용도에 따라 허가인지 신고인지가 달라짐 |
출처: 건축법 제19조, 같은 법 시행령 제14조·별표 1, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 별표 2~23, 분산에너지 활성화 특별법 제23조, 같은 법 시행령 제25조, 에너지이용 합리화법 시행령 제20조·별표 1
부지 계약 전이신가요?
주소와 예정 전력 용량, 건물 현황을 알려 주시면 용도지역과 관련 규제, 전력 관련 절차, 건축허가·용도변경 필요 여부를 검토해 계약 전에 확인할 사항과 인허가 순서를 안내해 드립니다.
Q1. 이 땅에 데이터센터를 지을 수 있나요?
용도지역에 따라 다릅니다. 데이터센터는 건축법 시행령 별표 1의 방송통신시설에 속하고, 용도지역마다 방송통신시설을 지을 수 있는지가 정해져 있습니다.
| 구분 | 용도지역 |
|---|---|
| 시행령상 건축 가능 | 준주거지역, 중심·일반·근린상업지역, 준공업지역 |
| 시행령상 건축 가능(4층 이하) | 계획관리지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역 |
| 시·군 조례로 정하면 가능 | 제1~3종 일반주거지역, 전용공업지역, 일반공업지역, 보전관리지역, 생산관리지역, 농림지역 등 |
출처: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 별표 2~23(2026. 9. 18. 시행). 유통상업지역은 조례로 건축을 제한할 수 있고, 전용주거지역과 보전녹지지역은 방송통신시설이 건축 가능 목록에 없습니다. 4층 이하 지역은 그 범위에서 조례로 층수를 더 낮출 수 있고, 조례로 가능한 지역 중에도 4층 이하 등 층수 제한이 붙는 곳이 있으며, 지구단위계획이나 다른 법령에 따른 제한은 따로 확인해야 합니다.
특히 ‘조례로 정하면 가능’한 지역은 같은 용도지역이라도 시·군마다 결과가 다를 수 있습니다. 조례가 방송통신시설 가운데 데이터센터만 따로 정해 허용 범위를 다르게 둘 수도 있습니다.
용도지역 외에도 지구단위계획, 진입도로·상하수도 같은 기반시설, 농지나 산지라면 전용 허가 등 토지에 따라 확인할 사항이 더 있습니다. 토지이용계획확인서만으로 단정하지 말고, 해당 지자체 조례와 그 땅에 적용되는 개별 규제까지 함께 검토해야 합니다.
Q2. 10MW 미만이면 전력계통영향평가는 신경 쓰지 않아도 되나요?
현재 용량만 보면 대상이 아닐 수 있지만, 증설 계획까지 함께 봐야 합니다.
대상 여부는 예정 전력 용량뿐 아니라 대상 지역에 해당하는지, 법령상 제외 사업에 해당하는지를 함께 확인해야 합니다. 10MW 미만으로 쓰다가 용량을 늘려 10MW 이상이 되는 경우도 대상에 포함됩니다.
평가 대상인 사업이라면 사업 승인·허가 등을 신청하기 3개월 전까지 전력계통영향평가서를 제출해야 합니다(분산에너지 활성화 특별법 시행령 제28조). 단계적으로 증설할 계획이라면 최종 목표 용량과 증설 시점을 기준으로 절차를 미리 검토하는 것이 안전합니다.
또 평가 대상이 아니라는 것이 그 땅에서 필요한 전력을 실제로 공급받을 수 있다는 뜻은 아닙니다. 공급 가능 여부와 시기는 한국전력공사에 따로 확인해야 합니다.
출처: 분산에너지 활성화 특별법 제23조, 같은 법 시행령 제25조·제26조·제28조(2026. 9. 18. 시행)
Q3. 10MW 미만이어도 에너지사용계획 협의 대상이 되나요?
연간 전력 사용량에 따라 대상이 될 수 있습니다.
민간 사업자가 연간 2천만kWh 이상의 전력을 사용하는 건축물을 지으려면 건축허가를 신청하기 전에 에너지사용계획을 제출해야 합니다.
연간 2천만kWh는 1년 8,760시간 동안 일정하게 쓴다고 가정하면 평균 약 2.28MW에 해당합니다. 연간 사용량을 평균 전력으로 환산한 값이라 설비 용량이나 계약전력과는 다른 개념입니다.
10MW 미만이라고 전력 관련 절차를 모두 건너뛸 수 있는 것은 아닙니다. 예상 가동률과 냉각설비 등 부대설비의 사용량까지 반영해 연간 예상 사용량부터 확인해야 합니다.
출처: 에너지이용 합리화법 시행령 제20조 제3항·별표 1(2026. 5. 28. 시행). 제출받은 기후에너지환경부장관은 30일 이내에 의견청취 결과를 통보합니다(20일 범위에서 연장 가능). 에너지사용계획의 수립은 법령이 정한 대행기관(엔지니어링사업자·기술사사무소 등)에 맡길 수 있습니다(에너지이용 합리화법 제10조 제4항, 시행령 제22조).
Q4. 기존 상가나 창고 건물을 데이터센터로 쓸 수 있나요?
공실로 남아 있는 상가 건물을 데이터센터로 바꾸는 방안도 거론됩니다. 다만 건물 용도를 바꾸려면 별도의 요건과 절차를 거쳐야 합니다.
용도변경이 필요합니다. 현재 건물 용도에 따라 허가 대상인지 신고 대상인지가 달라집니다.
| 현재 용도 | 데이터센터로 바꿀 때 |
|---|---|
| 창고시설, 공장(산업 등 시설군) | 용도변경 신고 |
| 상가(판매시설·근린생활시설), 사무실(업무시설) | 용도변경 허가 |
| 발전시설(같은 전기통신시설군) | 건축물대장 기재내용 변경 신청 |
출처: 건축법 제19조, 같은 법 시행령 제14조 제5항. 어느 경우든 변경하려는 용도의 건축기준과 용도지역 제한에 맞아야 합니다. 용도변경 허가 대상으로 바닥면적 합계가 500㎡ 이상이면 설계는 건축사가 해야 하고(일부 예외), 허가·신고 대상으로 100㎡ 이상이면 사용승인을 받아야 합니다(500㎡ 미만이고 대수선이 없으면 제외, 제19조 제5항·제6항).
허가·신고 여부는 ‘상가’, ‘창고’ 같은 통상적인 명칭이 아니라 건축물대장에 적힌 현재 용도를 기준으로 판단합니다. 기존 건물에 무단 증축이나 용도변경 같은 위반 사항이 남아 있으면 용도변경 전에 먼저 정리해야 할 수도 있습니다.
구조 안전과 바닥하중, 냉각설비·비상발전기 설치 여건, 소방·피난 기준 같은 물리적 조건도 건축사 등 관련 전문가와 함께 검토해야 합니다. 건물 매입이나 임차 계약 전에 건축물대장과 실제 사용 현황부터 대조해 보세요.
→ 위반건축물 정리 방법 자세히 보기: 공장 위반건축물 이행강제금 칼럼
Q5. AI 데이터센터 특별법이 시행되면 달라지나요?
「인공지능 데이터센터 산업 진흥에 관한 특별법」이 2026년 6월 9일 공포되어 2027년 3월 10일 시행됩니다.
인허가 일괄처리와 처리기한, 비수도권 인공지능 데이터센터에 대한 전력계통영향평가 특례 등이 담겼습니다.
다만 특례가 적용되는 ‘인공지능 데이터센터’의 설비·규모 기준과 평가를 면제받을 수 있는 전력용량은 대통령령으로 정하도록 되어 있고, 시행령은 아직 공포되지 않았습니다.
비수도권에 있다는 이유만으로 평가가 자동으로 면제된다고 보기는 어렵고, 10MW 미만 데이터센터가 적용 대상인지도 시행령이 나와야 판단할 수 있습니다.
출처: 인공지능 데이터센터 산업 진흥에 관한 특별법(법률 제21759호) 제2조·제18조·제19조
Q6. 데이터센터 인허가, 행정사에게 맡기면 무엇이 좋은가요?
부지 계약 전 단계에서 그 땅과 건물에 필요한 인허가와 순서를 정리해 자문하고, 건축허가·용도변경 등 인허가 신청 대리와 서류 작성·제출 대행을 맡습니다.
대표님은 사업 계획에 집중하시고, 인허가 순서와 기한은 저희가 챙깁니다.
행정사법 제2조의 업무 범위 안에서 진행합니다. 설계도서는 건축사가 작성하며, 에너지사용계획 수립은 법정 대행기관, 전기설비 설계와 계통 검토는 해당 분야 기술자의 업무로, 필요하면 고객께서 직접 의뢰하시도록 안내해 드립니다. 인허가 여부는 관할 행정청이 결정합니다.
데이터센터 인허가는 부지를 정하기 전에 시작해야 합니다.
용도지역, 전력 용량, 건물 용도를 함께 놓고 계약 전에 확인하세요.
신청 서류 작성 등 본 업무는 견적 안내 후 진행합니다.
자료 기준 — 「건축법」 (시행 2026.2.27.)·시행령 (시행 2026.10.6.) · 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 (시행 2026.9.18.)
「분산에너지 활성화 특별법」·시행령 (시행 2026.9.18.) · 「에너지이용 합리화법」 (시행 2025.10.1.)·시행령 (시행 2026.5.28.)
「인공지능 데이터센터 산업 진흥에 관한 특별법」 (법률 제21759호, 2027.3.10. 시행)
국가법령정보센터 확인 2026.10.18. · 조례로 정하는 사항은 지자체마다 다를 수 있음
