불법건축물 양성화, 우리 건물이 대상일까 — 2026년 12월 시행 특별법 기준

"뉴스에서 불법건축물 양성화가 된다던데, 우리 빌라도 되나요?"
올해 6월 특별법이 공포된 뒤 위반건축물 소유자라면 한 번쯤 떠올리는 질문입니다.

답은 건물마다 다릅니다.
법은 모든 위반건축물을 구제하지 않습니다.
시점, 용도, 규모, 입지라는 네 개의 문을 모두 통과한 건물만 대상이 됩니다.
그리고 대상 건물도 몇 가지 기준을 더 갖춰야 사용승인을 받습니다.

국토교통부 자료에 따르면 2024년 12월 기준 전국 위반건축물은 14만 7,726동이고, 이 중 주거용이 56.5%(8만 3,458동)입니다.
서울에만 4만 9,011동(33.2%)이 있고, 주거용 위반의 42.2%는 발코니·베란다 무단증축입니다(지자체 조사 잠정치).
특별법은 이 가운데 소규모 주거용 위반건축물을 한시적으로 정리하기 위한 제도입니다(국토교통부 「위반건축물 합리적 관리방안」, 2025.10.).

이 글은 그 문을 순서대로 하나씩 확인할 수 있도록 현행 조문 기준으로 정리한 것입니다.
흔히 쓰는 "불법건축물"은 법령상 위반건축물이고, "양성화"는 법률상 특정건축물에 대한 사용승인을 뜻합니다(특정건축물정리법 제1조·제6조).
조문은 2026년 9월 27일 국가법령정보센터 원문으로 다시 대조했습니다.

한눈에 보기

「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(법률 제21820호, 2026.6.16. 제정·공포, 2026.12.17. 시행) 기준. 국가법령정보센터 조회일 2026.9.27.

우리 건물의 상황에 따라 먼저 볼 곳이 다릅니다.

Q1. 양성화 특별법은 언제부터 언제까지 신고할 수 있나요?

법은 2026년 12월 17일부터 18개월간 효력을 가집니다.
다만 실제 신고기간은 시행령으로 따로 정하도록 되어 있고, 그 시행령은 아직 공포되지 않았습니다.

법률은 2026년 6월 16일 공포됐고, 공포 후 6개월이 지난 12월 17일부터 시행됩니다(부칙 제1조).
효력은 시행일부터 18개월이며(부칙 제2조), 날짜로는 2028년 6월 16일까지로 계산됩니다.
그 전에 신고가 접수된 건물은 기간이 끝난 뒤에도 이 법을 적용받습니다(부칙 제3조).

주의할 점은 "법의 효력 기간"과 "신고기간"이 같다는 보장이 없다는 것입니다.
제4조 제1항은 "대통령령으로 정하는 기간 내에" 신고하도록 정하고 있습니다.
2014년 특별법은 효력이 1년이었지만, 시행령이 정한 신고기간은 2014년 1월 17일부터 12월 16일까지 11개월이었습니다.
2006년 특별법의 시행령도 신고기간을 2006년 2월 9일부터 2007년 1월 8일까지로 정했습니다.
이번에도 신고기간이 18개월보다 짧게 정해질 수 있다는 뜻입니다.

Q2. 우리 건물이 대상인지 어떤 순서로 판정하나요?

여섯 가지를 순서대로 확인합니다.
하나라도 걸리면 그 뒤는 볼 필요가 없으므로, 앞 단계부터 확인하는 것이 시간을 아끼는 방법입니다.

• 위반 유형 — 허가·신고 없이 건축·대수선했거나, 허가·신고는 했지만 사용승인을 못 받았거나, 허가·신고 없이 용도를 바꾼 건축물인가 제2조 제1항 제1호
• 시점 — 위반 부분이 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공되어 있었나 제3조 제1항
• 용도 — 건물 연면적의 절반 이상이 주거용인가 제2조 제1항 제2호
• 유형·규모 — 다세대·다가구·단독주택(또는 주택으로 쓴 근린생활시설)이고 면적 기준 이하인가 제3조 제1항
• 입지 — 적용 제외 구역·부지에 있지 않은가 제3조 제2항
• 종전 특별법 — 예전 특별법으로 사용승인을 받은 뒤 소유권이 한 번도 바뀌지 않은 건물은 아닌가 제3조 제3항

시점 요건은 날짜 하나로 결론이 갈립니다.
2024년 이후에 증축하거나 용도를 바꾼 부분은 대상이 아닙니다.
완공 시점이 분명하지 않으면 판정부터 어려워지므로, 위반 부분의 완공 시점을 보여 줄 자료를 미리 모아 두는 것이 좋습니다(Q6).

입지 요건에서 제외되는 곳은 다음과 같습니다.

특정건축물정리법 제3조 제2항. 토지이용계획확인서로 대부분 확인할 수 있습니다. 정비구역·도시개발구역은 "사업에 지장이 없는지"를 따로 판단하므로 관할 행정청 확인이 필요합니다.

Q3. 면적 기준은 어떻게 적용하나요?

건물 유형마다 기준이 다르고, 사용승인을 받지 못한 증축·대수선 부분까지 포함한 면적으로 판단합니다.
대장 면적으로는 기준 안이어도, 위반 부분을 더하면 기준을 넘을 수 있습니다.

특정건축물정리법 제3조 제1항 각 호, 부칙 제4조. 165~330㎡ 구간은 각 지방자치단체가 조례로 정하며, 정하지 않으면 165㎡가 적용됩니다.

예를 들어 대장상 전용 78㎡인 다세대 세대에 사용승인을 받지 못한 10㎡ 증축이 있다면, 판정 면적은 88㎡가 되어 대상에서 벗어납니다.
그래서 면적 판정은 건축물대장, 도면, 현황 실측을 함께 놓고 해야 합니다.

Q4. 대상 건물이면 신고만 하면 사용승인이 나오나요?

아닙니다.
신고받은 건물이 제6조 제1항의 기준을 모두 갖춰야 구청이 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인서를 내줍니다.

특정건축물정리법 제6조 제1항. 시행령으로 정하는 바에 따라 소방에 지장이 없다고 인정되면 건축법 제44조·제46조·제47조를 적용하지 않을 수 있습니다(같은 호 단서).

신고에는 건축사가 작성한 설계도서와 현장조사서를 붙여야 합니다(제4조 제1항).
따라서 이 기준을 갖췄는지는 서류를 준비하는 단계에서 먼저 확인해야 합니다.
구조안전이나 방화 기준을 맞추려면 보강 공사가 필요할 수도 있으므로, 비용과 일정을 판정 단계에서 함께 보는 것이 좋습니다.

Q5. 비용은 얼마나 드나요?

법이 정한 비용은 과태료입니다.
건축법 제80조에 따라 산정한 이행강제금의 5회분이 기준이고, 5회 미만 부과받은 적이 있다면 이미 낸 이행강제금을 뺀 금액입니다(제9조).

특정건축물정리법 제9조. 5회 이상 부과받았고 추가 위반이 없는 경우는 조문상 과태료 부과 사유로 열거되어 있지 않습니다. 실제 운영 기준은 시행령과 관할 행정청 안내를 확인해야 합니다.

계산 예시를 보겠습니다.
다세대주택 한 세대(전용 70㎡)에 딸린 15㎡를 신고 없이 증축했고, 1㎡당 시가표준액이 60만 원이라고 가정합니다(서울특별시 건축 조례 기준, 가중·감경 없음).
이행강제금 1회분은 60만 원 × 50% × 15㎡ × 70% = 315만 원입니다(건축법 제80조 제1항 제1호, 시행령 제115조의3 제1항).
부과받은 적이 없다면 과태료는 5회분인 1,575만 원입니다.
이미 두 번 부과받아 630만 원을 냈다면 과태료는 945만 원입니다.

회차별 금액이 같다면, 두 경우 모두 이미 낸 이행강제금과 과태료를 합한 금액은 5회분으로 같습니다.
다만 차감되는 것은 "부과받은" 금액이 아니라 "납부한" 금액이므로, 체납 중인 이행강제금은 빠지지 않습니다.
체납은 사용승인 기준(제6조 제1항 제4호)에도 걸리니 신고 전에 납부 상태를 확인해야 합니다.

과태료의 기준이 되는 이행강제금은 조례에 따라 지역마다 달라집니다. 수요가 많은 지역의 차이는 다음과 같습니다.

각 시 건축 조례 원문 대조(2026.9.27.). 부과 횟수·감경 기간까지 포함한 전체 비교는 상가 칼럼의 지역별 비교표에 정리했습니다.

과태료 외에도 비용이 듭니다.
건축사의 현장조사·설계도서 작성 비용, 구조안전이나 방화 기준을 맞추기 위한 보강 공사비가 대표적입니다.
세대 수를 늘린 대수선이나 근생빌라는 부설주차장을 설치하거나 설치비용을 내야 할 수도 있습니다(Q8).

Q6. 신고는 어떤 절차로 진행되고, 지금 무엇을 준비하면 되나요?

사전 판정, 건축사 현장조사와 도서 작성, 구청 신고, 건축위원회 심의, 사용승인과 대장 정리 순서입니다.
시행령이 나오기 전인 지금은 판정과 자료 정리까지 해 둘 수 있습니다.

• 사전 판정 — Q2의 여섯 가지와 Q4의 사용승인 기준을 대장·도면·현황으로 확인 지금 가능
• 현장조사·설계도서 — 건축사가 현장조사서와 설계도서 작성, 필요하면 보강 계획 수립 제4조 제1항
• 신고 — 시행령이 정하는 기간 안에 관할 구청에 신고 제4조
• 검토·심의 — 구청 검토 후 건축위원회 심의, 신고일부터 30일 내 사용승인서 발급 제6조 제1항
• 과태료 납부 — 체납이 없어야 하며, 1년 내 납부 조건부 승인 가능 제6조 제1항 제4호·제9조
• 대장 정리 — 위반 내용이 적법하게 된 사실을 기재하고 "위반건축물" 표시 삭제 건축물대장규칙 제8조

지금 모아 두면 좋은 자료는 다음과 같습니다.

법정 제출 서류와 서식은 시행령에서 정해집니다(제4조 제2항). 위 표는 판정과 준비에 필요한 자료를 정리한 것입니다.

Q7. 다세대 한 동 전체나 여러 채를 한꺼번에 정리할 수 있나요?

가능하지만, 판정은 세대별·건물별로 따로 이루어집니다.
한 동 전체라면 공용부분 변경에 대한 관리단집회 결의가 핵심 관문이 됩니다.

다세대주택의 면적 기준은 "세대당" 전용 85㎡입니다.
같은 동 안에서도 기준을 넘는 세대는 대상에서 빠질 수 있습니다.
여러 채를 가진 경우도 마찬가지로, 건물마다 시점·입지·규모 판정 결과가 다를 수 있습니다.

한 동 전체를 정리하려면 판정, 결의, 도서 작성, 신고가 모든 세대에 걸쳐 맞물려야 합니다.
결의 정족수를 채우는 데만 상당한 시간이 걸릴 수 있으므로, 시행령이 공포되기 전인 지금부터 준비하는 편이 안전합니다.

Q8. 근생빌라나 가구 수를 늘린 건물은 무엇이 다른가요?

대상이 될 수는 있지만 일반 주택보다 요건이 많습니다.
주택 사용 시점, 피난·방화 기준, 주차장이라는 세 가지 관문이 추가됩니다.

같은 요건은 무단 건축·미사용승인 건축물 중 세대·가구·호수를 늘리는 대수선을 한 건축물에도 적용됩니다(제6조 제1항 제3호, 제7조 제1항 단서).

일반 대상건축물은 사용승인으로 주차장 기준에 미달하게 되어도 추가 설치 의무가 없습니다(제7조 제1항 본문).
반면 근생빌라와 세대 수를 늘린 건물은 이 특례에서 빠집니다.
주차장 설치비용의 산정 기준은 지방자치단체 조례로 정하므로(주차장법 제19조 제9항), 관할 지역의 비용 기준과 완화·면제 조례를 함께 확인해야 합니다.

Q9. 대상이 아니거나 신고하지 않으면 어떻게 되나요?

기존 「건축법」의 시정명령과 이행강제금 제도가 그대로 적용됩니다.
특별법도 시장·군수·구청장이 대상건축물 소유자 등에게 시정을 명하거나 신고하게 하는 등 필요한 조치를 하도록 정하고 있습니다(제8조).

이행강제금은 시정될 때까지 반복 부과되고, 시정명령을 이행해야 새로운 부과가 멈춥니다(건축법 제80조 제5항·제6항).
2027년 2월 12일 이후 시정명령을 받는 위반은 개정 건축법에 따라 반복 부과가 의무화되고, 최초 부과 다음 연도부터 매년 가중됩니다(부칙 제5조).
허가권자의 정기 실태조사도 연 1회 이상 의무가 됩니다(개정 건축법 제79조 제5항).
국토교통부는 항공사진의 면적·높이 변화를 AI로 찾아내는 분석 시스템을 2025~2027년 개발해 지자체에 제공할 계획입니다.

상가·사무실·창고처럼 특별법 대상이 아닌 건물의 대응 방법은 별도 칼럼에 정리해 두었습니다.
→ 양성화 특별법 대상이 되기 어려운 상가·사무실, 이행강제금은 어떻게 멈추나

Q10. 2014년 특별법과 무엇이 달라졌나요?

대상 범위는 넓어졌고, 비용과 요건은 무거워졌습니다.
특히 과태료가 이행강제금 1회분에서 5회분으로 바뀐 점이 가장 큰 차이입니다.

2014년 특별법: 법률 제11930호(2014.1.17. 시행) 연혁 조문(2014.7.15. 시행본) 기준. 2026년 특별법: 법률 제21820호. 모두 국가법령정보센터 원문 대조. 2014년 특별법으로 양성화된 건축물은 26,924동입니다(국토교통부, 2025.10.).

2014년 법으로 사용승인을 받은 뒤 소유권이 한 번도 바뀌지 않은 건물은 이번 법의 적용 대상이 아닙니다(제3조 제3항).
예전 특별법 때 대상이 아니었더라도 이번 기준으로 다시 판정해 볼 수 있고, 반대로 예전 기준만 믿고 판단해서도 안 됩니다.

Q11. 에이펙스혜안은 무엇을 도와드리나요?

대상 판정부터 신고, 사용승인 이후 대장 정리까지 한 흐름으로 준비합니다.
설계도서와 현장조사서는 법에 따라 건축사가 작성해야 하며, 건축사와는 고객께서 직접 계약하시도록 안내해 드립니다.

행정사법 제2조의 업무 범위. 설계도서·현장조사서 작성은 건축사의 업무, 법원 소송은 변호사의 업무이며, 각 전문가와는 고객께서 직접 계약하시도록 안내해 드립니다.

사용승인 여부는 관할 행정청과 건축위원회가 판단합니다.
저희는 그 판단에 필요한 서류가 정확한 사실관계와 법령 근거를 담도록 준비합니다.

자료 기준 — 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(법률 제21820호, 2026.12.17. 시행), 「건축법」(개정 법률 제21880호 포함), 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」, 「서울특별시 건축 조례」 제45조, 인천광역시·성남시·부천시·안산시 건축 조례, 국토교통부 「위반건축물 합리적 관리방안」(2025.10.)
조문 원문 — 특정건축물정리법 · 건축법 제80조 (국가법령정보센터)
2026.9.27. 원문 확인 · 이행강제금 계산 예시는 서울특별시 기준이며(인천·성남·부천·안산은 비교표 참고), 조례로 정하는 사항(비율, 165~330㎡ 단독주택 기준, 주차장·지원센터)은 지역마다 다릅니다 · 신고기간 등은 시행령 공포 후 갱신합니다