한눈에 보기
| 구분 | 핵심 내용 |
|---|---|
| 대상 | 2023.12.31. 당시 사실상 완공된 위반건축물 중 연면적 50% 이상이 주거용인 소규모 건물 |
| 규모 | 다세대 세대당 전용 85㎡ / 다가구 연면적 660㎡ / 단독 연면적 165㎡(165~330㎡는 조례). 사용승인 못 받은 증축 부분 포함 |
| 사용승인 조건 | 대지 사용 권리, 도로·건축선, 구조안전·방화 기준, 과태료·이행강제금 체납 없음 |
| 비용 | 과태료 = 이행강제금 5회분(5회 미만 부과 시 이미 낸 금액 차감). 건축사 도서 작성비 등 별도 |
「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(법률 제21820호, 2026.6.16. 공포, 2026.12.17. 시행) 제2조·제3조·제4조·제6조·제9조, 부칙 제2조·제4조. 국가법령정보센터 확인 2026.10.29.
Q1. 우리 건물이 양성화 특별법 대상인지 어떻게 알 수 있나요?
양성화 대상이 되려면 시점·용도·규모·입지 네 가지를 모두 통과해야 합니다.
2024년 이후에 증축한 부분이나 상가·사무실처럼 주거용이 아닌 건물은 대상이 아닙니다.
| 확인할 것 | 기준 |
|---|---|
| 시점 | 위반 부분이 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공되어 있었을 것 |
| 용도 | 건물 연면적의 절반 이상이 주거용일 것. 근린생활시설은 2023.12.31. 이전부터 주택으로 쓴 경우만 |
| 규모 | 다세대 세대당 전용 85㎡ 이하, 다가구 연면적 660㎡ 이하, 단독 연면적 165㎡ 이하(165~330㎡는 조례) |
| 입지 | 도시·군계획시설 부지, 개발제한구역, 접도구역, 보전산지 등은 제외(구역 지정 전 건축 등 일부 예외) |
특정건축물정리법 제2조 제1항, 제3조 제1항·제2항, 부칙 제4조. 입지는 토지이용계획확인서로 대부분 확인할 수 있습니다.
면적은 대장 면적이 아니라 사용승인을 받지 못한 증축 부분까지 더해 판단합니다.
예를 들어 대장상 전용 78㎡인 다세대 세대에 10㎡를 증축했다면 판정 면적은 88㎡가 되어 대상에서 벗어납니다.
Q2. 양성화 대상이면 신고만 하면 사용승인이 나오나요?
양성화 대상이어도 신고만으로 사용승인이 나오지는 않습니다.
대지 사용 권리, 도로·건축선, 구조안전·방화 기준을 갖추고 과태료·이행강제금 체납이 없어야 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인서를 받습니다.
신고에는 건축사가 작성한 설계도서와 현장조사서가 필요하고, 기준을 맞추려면 보강 공사가 필요할 수도 있습니다.
사용승인을 받아도 지구단위계획 위반이나 농지·산지 전용 문제까지 해결되지는 않는다는 법제처 해석(2014년 특별법 기준)도 있어, 토지이용계획확인서를 함께 봐야 합니다.
특정건축물정리법 제4조 제1항, 제6조 제1항, 법제처 법령해석 14-0678(2014.12.1.)·14-0477(2014.9.1.)
Q3. 양성화 비용은 얼마나 드나요? (과태료 이행강제금 5회분)
양성화 특별법이 정한 비용은 이행강제금 5회분에 해당하는 과태료입니다.
5회 미만 부과받은 적이 있다면 이미 납부한 이행강제금을 뺀 금액을 냅니다.
예를 들어 서울에서 다세대 한 세대(전용 70㎡)에 15㎡를 신고 없이 증축했고 1㎡당 시가표준액이 60만 원이라면, 이행강제금 1회분은 315만 원, 과태료는 5회분인 1,575만 원입니다.
여기에 건축사 도서 작성비와 보강 공사비가 더해지고, 지역 조례와 면적에 따라 금액이 달라집니다.
2014년 특별법의 과태료가 이행강제금 1회분이었던 것과 비교하면 부담이 크게 늘었습니다.
특정건축물정리법 제9조, 건축법 제80조 제1항, 같은 법 시행령 제115조의3 제1항, 서울특별시 건축 조례 제45조(가중·감경 없음 가정), 2014년 특별법(법률 제11930호) 연혁 조문
Q4. 다세대 한 동 전체나 근생빌라는 무엇이 다른가요?
다세대는 세대별로 따로 판정하고, 한 동 전체를 정리하려면 공용부분 변경에 대한 관리단집회 결의가 필요합니다.
근생빌라와 가구 수를 늘린 건물은 피난·방화 기준과 주차장 설치(또는 비용 납부) 요건이 더해집니다.
관리단집회 결의는 구분소유자 3분의 2 이상과 의결권 3분의 2 이상이 필요해, 정족수를 채우는 데만 시간이 걸릴 수 있습니다.
시행령이 공포되기 전인 지금부터 세대별 판정과 결의 준비를 시작하는 편이 안전합니다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조, 특정건축물정리법 제3조 제1항 제3호, 제6조 제1항 제1호·제3호, 제7조
Q5. 양성화 신고에서 놓치기 쉬운 것은 무엇인가요?
양성화 신고에서는 완공 시점 입증, 미승인 증축 면적, 이행강제금 체납, 신고기간을 가장 조심해야 합니다.
| 놓치기 쉬운 점 | 생길 수 있는 문제 | 미리 확인할 것 |
|---|---|---|
| 2023.12.31. 완공을 보여 줄 자료가 없음 | 대상 판정이 어려워짐 | 공사 계약서·영수증, 시점이 확인되는 사진, 임대차계약서 |
| 미승인 증축 면적을 빼고 계산 | 면적 기준을 넘어 대상에서 빠질 수 있음 | 건축물대장, 도면, 현황 실측 |
| 이행강제금 체납 | 사용승인 기준에 걸리고, 과태료에서도 차감되지 않음 | 부과·납부 내역 |
| 신고기간을 18개월 전체로 생각 | 시행령이 더 짧게 정할 수 있음(2014년 법은 효력 1년, 신고기간 11개월) | 시행령 공포 후 관할 구청 공고 |
특정건축물정리법 제3조 제1항, 제4조 제1항, 제6조 제1항 제4호, 제9조 제2항, 2014년 특별법 시행령(대통령령 제25100호) 제4조
Q6. 양성화 대상이 아니면 어떻게 되나요?
양성화 대상이 아니거나 신고하지 않으면 건축법의 시정명령과 이행강제금이 그대로 적용됩니다.
2027년 2월 12일 이후 시정명령을 받는 위반은 이행강제금 반복 부과가 의무화되고 가중됩니다.
→ 상가·사무실처럼 대상이 아닌 건물의 대응 보기: 양성화 특별법 대상이 되기 어려운 상가·사무실, 이행강제금은 어떻게 멈추나
건축법 제80조, 개정 건축법(법률 제21880호) 부칙 제5조, 특정건축물정리법 제8조
Q7. 행정사는 무엇을 도와줄 수 있나요?
행정사는 우리 건물이 양성화 대상인지 판정하고, 입증 자료 정리와 특정건축물 신고서 작성·제출 대행, 신고 대리를 맡습니다.
대상이 아니라면 이행강제금 의견제출서와 행정심판 청구서 작성·제출을 대행합니다.
| 단계 | 에이펙스혜안이 하는 일 |
|---|---|
| ① 대상 판정 | 건축물대장·토지이용계획확인서로 시점·용도·규모·입지 판정, 예상 과태료 검토 |
| ② 자료 정리 | 완공 시점·주택 사용 입증 자료 정리, 관리단집회 결의 서류 작성 |
| ③ 신고 | 특정건축물 신고서 작성·제출 대행, 신고 대리, 보완 대응 |
| ④ 대상이 아닌 경우 | 이행강제금 의견제출서·행정심판 청구서 작성·제출 대행, 적법화 허가·신고 신청 대리 |
소유자분은 생활과 임대 관리에 집중하시고, 판정과 서류는 저희가 챙깁니다.
행정사법 제2조의 업무 범위 안에서 진행합니다. 설계도서·현장조사서 작성과 보강 설계는 건축사, 소송은 변호사의 업무로, 필요하면 고객께서 직접 의뢰하시도록 안내해 드립니다. 사용승인 여부는 관할 행정청과 건축위원회가 판단합니다.
양성화는 "해당되느냐"보다 "사용승인까지 갈 수 있느냐"의 문제입니다.
시행령이 나오기 전인 지금, 대상 여부와 입증 자료부터 정리해 두세요.
신청 서류 작성 등 본 업무는 견적 안내 후 진행합니다.
자료 기준 — 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」(법률 제21820호, 2026.12.17. 시행), 「건축법」(개정 법률 제21880호 포함), 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」, 「서울특별시 건축 조례」 제45조
조문 원문 — 특정건축물정리법 · 건축법 제80조 (국가법령정보센터)
2026.10.29. 원문 확인(시행령 미공포) · 이행강제금 계산 예시는 서울특별시 기준이며, 조례로 정하는 사항은 지역마다 다릅니다 · 신고기간 등은 시행령 공포 후 갱신합니다
