“공장 옆에 창고를 좀 늘려 지었는데, 시정명령서가 왔습니다. 이행강제금만 내면 되나요?”
생산 공간이 부족해 창고를 늘려 짓거나, 컨테이너와 천막을 두고 쓰다가 이런 처분을 받게 됩니다.
그런데 공장의 위반건축물은 이행강제금 외에도 공장 증설 승인, 공장이 수용될 때의 보상까지 영향을 줍니다.
이 글에서는 공장에서 자주 문제 되는 위반 유형과 이행강제금, 그리고 공장이라서 더 챙겨야 할 불이익과 해결 방법을 정리했습니다.
한눈에 보기
| 위반 유형 | 공장에서 흔한 예 | 이행강제금 (1회분) | 놓치기 쉬운 점 |
|---|---|---|---|
| 허가·신고 없이 증축 | 철골 창고·작업장 증축, 캐노피 증설 | 1㎡ 시가표준액 × 50% × 위반면적 × 비율 (허가 대상 100%, 신고 대상 70%) | 허가·신고 대상 분류에 따라 금액이 달라짐. 공장 규모에 따라 증설 승인도 문제 |
| 건폐율·용적률 초과 | 증축으로 대지의 건축 한도를 넘음 | 같은 산식, 비율 80%(건폐율)·90%(용적률) | 초과 면적이 맞게 산정됐는지, 증축 부분 전체가 초과인지 |
| 무단 용도변경 | 창고를 작업장으로, 공장 일부를 다른 용도로 | 용도변경한 부분 시가표준액 × 10% | 실제로 용도를 바꾼 부분만 면적에 들어갔는지 |
| 가설건축물 미신고·기간 만료 | 컨테이너 사무실·창고, 물품 저장용 천막 | 처분서의 적용 산식 확인 | 신고 대상 요건에 맞는지, 사실상 영구 건축물로 보아 증축으로 분류되는지 |
| 사용승인 없이 사용 | 증축 후 사용승인 전 가동 | 시가표준액 × 2% | 증축 부분이 별도 위반으로 함께 부과됐는지 |
출처: 건축법 제20조·제80조, 같은 법 시행령 제15조·제115조의3, 별표 15 제1호의2·제2호, 법제처 법령해석 11-0016(2011. 2. 24.). 비율은 건축조례로 60% 이상 범위에서 낮출 수 있어, 실제 금액은 관할 조례와 처분서의 산출내역으로 확인해야 합니다.
시정명령서나 계고서를 받으셨나요?
처분서를 보내 주시면 위반 유형이 맞게 분류됐는지와 대응 기한부터 확인해 드립니다.
Q1. 공장에서는 어떤 위반이 자주 문제 되나요?
허가나 신고 없이 창고·작업장을 늘려 지은 무단 증축, 신고 없이 둔 컨테이너와 천막, 용도를 바꿔 쓰는 무단 용도변경이 대표적입니다.
같은 공간이라도 어떤 위반으로 분류되느냐에 따라 이행강제금 산식과 해결 방법이 달라집니다.
| 구분 | 확인할 점 |
|---|---|
| 무단 증축 | 증축 부분이 허가 대상인지 신고 대상인지, 증축 후 건폐율·용적률을 넘는지 |
| 컨테이너 | 임시사무실·임시창고·임시숙소로 쓰면 가설건축물 축조신고 대상. 건축물 옥상에 둔 것은 신고 대상에서 제외(2009.7.1.~2015.6.30., 2016.7.1.~2019.6.30.에 공장 옥상에 둔 것은 포함) |
| 천막 | 물품저장·간이포장·간이수선작업용으로 공장이나 창고, 인접 대지에 설치하면 가설건축물 축조신고 대상 |
| 용도변경 | 사용승인받은 용도와 실제 용도가 다르면 허가·신고 또는 건축물대장 변경 대상 |
출처: 건축법 제19조·제20조, 같은 법 시행령 제15조 제5항 제8호·제12호
위반 사실을 모른 채 지내다가 현장 조사나 민원으로 시정명령을 받기도 합니다.
허가권자는 시정명령을 할 때 건축물대장에 위반내용을 적어야 하므로(건축법 제79조 제4항), 시정명령을 받으면 그때부터 기한 관리가 시작됩니다.
Q2. 이행강제금은 얼마나, 언제까지 나오나요?
무단 증축은 1㎡ 시가표준액의 50%에 위반면적과 유형별 비율을 곱한 금액이 1회분입니다.
법은 1년에 2회 이내에서 조례로 정한 횟수만큼, 시정명령이 이행될 때까지 반복 부과할 수 있게 하고 있습니다(건축법 제80조 제5항). 시정하면 새 부과는 멈추지만 이미 부과된 금액은 남습니다(Q6).
| 가정 | 1회분 | 조례상 연 2회 부과라면 |
|---|---|---|
| 1㎡ 시가표준액 50만원, 신고 대상 증축 100㎡ | 50만원 × 50% × 100㎡ × 70% = 1,750만원 | 1년에 3,500만원 |
| 같은 조건, 허가 대상 증축 | 50만원 × 50% × 100㎡ × 100% = 2,500만원 | 1년에 5,000만원 |
이해를 돕기 위한 가정 예시로, 법정 비율(신고 대상 70%, 허가 대상 100%)이 그대로 적용되고 가중·감경이 없는 경우입니다. 비율은 조례로 60% 이상까지 낮출 수 있고 연간 부과 횟수도 조례로 정하므로, 실제 금액은 관할 조례와 처분서의 산출내역으로 확인해야 합니다.
임대 등 영리를 목적으로 허가나 신고 없이 50㎡를 넘게 증축한 경우는 가중 사유입니다(시행령 제115조의3 제2항 제2호). 가중 사유에 해당하면 현행법상 100% 범위에서 조례로 정한 비율만큼 가중됩니다(건축법 제80조 제2항).
감경은 공장에 좁게 적용됩니다. 위반면적 30㎡ 이하 감경은 건축법 시행령 별표 1의 단독주택, 공동주택, 제1종·제2종 근린생활시설만 대상이어서 공장은 해당하지 않습니다(시행령 제115조의4 제1항 제3호).
| 구분 | 현행 (2026년 10월 기준) | 2027년 2월 12일 시행 개정법 |
|---|---|---|
| 가중 비율 | 100% 범위에서 조례로 정함 | 50% 이상 100% 이하에서 조례로 정함 |
| 반복 부과 | 조례로 정한 횟수만큼 부과할 수 있음 | 조례로 정한 횟수만큼 부과해야 함 |
| 다음 연도 가중 | 규정 없음 | 최초 부과 다음 연도부터 대통령령에 따라 가중 |
출처: 건축법 제80조, 개정 건축법(법률 제21880호, 2026. 8. 11. 공포, 2027. 2. 12. 시행) 제80조 및 부칙 제5조. 개정법 시행 전에 시정명령을 받은 위반내용에는 종전 규정이 적용됩니다.
→ 가중·감경 요건과 지역별 조례 차이 자세히 보기: 상가·사무실 이행강제금 칼럼
Q3. 이행강제금 말고 공장에 어떤 불이익이 있나요?
시정명령을 이행하지 않으면 허가권자가 다른 법령에 따른 영업 등의 허가·등록 등을 하지 않도록 관계 기관에 요청할 수 있습니다(건축법 제79조 제2항).
공장 규모에 따라서는 증축이 「산업집적법」상 공장 증설 승인 대상일 수 있어, 건축법과 별개로 확인해야 합니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 등록 등 제한 요청 | 시정명령 불이행 건축물에 대해 다른 법령에 따른 허가·면허·인가·등록·지정 등을 하지 않도록 요청할 수 있고, 요청받은 기관은 특별한 이유가 없으면 따라야 함 |
| 건축물대장 표기 | 시정명령을 하면 건축물대장에 위반내용을 기재 |
| 공장 증설 승인 | 공장건축면적 500㎡ 이상인 공장의 신설·증설은 시장·군수·구청장의 승인 대상(산업단지 입주계약 등은 승인으로 간주, 경미한 변경은 신고). 승인 대상인데 승인 없이 증설하면 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금 |
| 공장 변경등록 | 공장등록 사항 중 정해진 사항이 바뀌면 2개월 이내 변경등록. 하지 않으면 200만원 이하 과태료 |
출처: 건축법 제79조, 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제2조 제22호·제13조·제16조·제52조·제55조. “공장의 증설”은 등록된 공장의 공장건축면적이나 공장부지면적을 넓히는 것을 말합니다.
공장 증축은 건축법상 허가·신고와 산업집적법상 증설 승인을 함께 확인해야 하는 경우가 있습니다.
500㎡ 미만 공장도 다른 인허가 의제를 받기 위해 승인을 받는 경우가 있어(같은 법 제13조 제3항), 면적만으로 판단하지 말고 공장등록 내용과 입지, 업종을 함께 확인해야 합니다.
Q4. 위반건축물인 공장이 수용되면 보상은 어떻게 되나요?
허가나 신고 없이 건축하거나 용도변경한 건축물(무허가건축물등)에서 영업한 경우에는 원칙적으로 영업손실보상 요건을 충족하기 어렵습니다(토지보상법 시행규칙 제45조 제1호).
다만 무허가건축물등의 임차인이 사업인정고시일등 1년 이전부터 사업자등록을 하고 영업했다면 예외적으로 보상 대상이 될 수 있고, 이 경우에도 영업허가 등 다른 요건과 보상 항목별 한도를 따로 확인해야 합니다.
공장 영업보상은 금액이 큰 만큼, 위반 부분이 보상에 어떤 영향을 주는지 미리 정리해 두어야 합니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 무허가건축물등 | 건축법 등에 따라 허가·신고가 필요한데 허가·신고 없이 건축하거나 용도변경한 건축물 |
| 영업보상 요건 | 적법한 장소에서 계속 영업했을 것(무허가건축물등은 제외), 필요한 허가 등을 받았을 것. 무허가건축물등의 임차인은 사업인정고시일등 1년 이전부터 사업자등록을 하고 영업했으면 장소 요건의 예외 |
| 임차인 보상 한도 | 폐업 보상은 매각손실액을 뺀 금액, 휴업 보상은 영업시설 등의 이전비용과 감손상당액을 뺀 금액이 각각 1천만원을 넘지 못함 |
| 부지 평가 | 무허가건축물등의 부지는 건축·용도변경 당시의 이용상황을 상정해 평가 |
| 1989년 이전 건축물 | 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물등은 영업보상 요건(제45조 제1호), 임차인 한도(제46조 제5항·제47조 제6항), 부지 평가(제24조) 등을 적용할 때 적법한 건축물로 봄. 그 당시에 있었는지 확인 필요 |
출처: 토지보상법 시행규칙 제24조·제45조·제46조 제5항·제47조 제6항, 부칙(2002. 12. 31.) 제5조·(2007. 4. 12.) 제3조. 건물은 적법한데 영업에 필요한 허가 없이 영업한 경우는 별도 특례(제52조)가 적용되며, 무허가건축물 문제와는 다릅니다.
→ 공장 영업보상의 대상 요건과 계산 방법 자세히 보기: 공장 영업보상 칼럼
공장 증축 부분, 적법화할 수 있을까요?
건축물대장과 현황을 보내 주시면 적법화 가능성과 필요한 절차를 검토해 드립니다.
신청 서류 작성 등 본 업무는 견적 안내 후 진행합니다.
Q5. 컨테이너·천막은 어떻게 정리하나요?
임시사무실·임시창고로 쓰는 컨테이너나 물품 저장용 천막은 가설건축물로 축조신고를 하면 존치기간 동안 둘 수 있습니다.
존치기간은 신고할 때 3년 이내에서 정하므로 1년처럼 더 짧게 정할 수도 있고, 건축조례로 정한 횟수만큼 3년 범위에서 연장할 수 있습니다(시행령 제15조 제7항).
3년은 상한일 뿐, 설치 용도와 구조, 위치가 신고 요건과 건축조례에 맞아야 신고할 수 있습니다.
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| 축조신고 | 착공 전에 시장·군수·구청장에게 신고. 철근콘크리트조가 아니어야 하는 등 구조 기준 확인 |
| 만료 통지 | 행정청은 존치기간 만료일 30일 전까지 만료일과 연장 가능 여부를 알려야 함 |
| 연장 신고 | 신고 대상 가설건축물은 만료일 7일 전까지 연장 신고 |
| 공장 특례 | 공장에 설치한 가설건축물 중 존치기간 연장이 가능한 것에 한해, 건축주가 연장을 원하지 않는다고 통지하지 않으면 같은 기간으로 연장된 것으로 봄. 특례에 해당하지 않으면 만료 7일 전까지 연장 신고 필요 |
출처: 건축법 제20조, 같은 법 시행령 제15조·제15조의2·제15조의3. 연장 가능 횟수와 세부 기준은 건축조례로 정합니다.
이미 신고 없이 둔 컨테이너나 천막이라면, 지금이라도 신고 요건에 맞는지 확인하는 것이 먼저입니다.
요건에 맞지 않거나 사실상 영구 건축물로 쓰고 있다면 증축 허가·신고 대상이 될 수 있습니다.
Q6. 이행강제금을 멈추려면 어떻게 해야 하나요?
법이 정한 부과 중지 사유는 시정명령의 이행입니다. 시정명령을 이행하면 새로운 부과는 즉시 중지되지만, 이미 부과된 금액은 그대로 징수됩니다(건축법 제80조 제6항).
어떤 방법이 가능한지는 대지의 건폐율·용적률 여유, 용도지역, 건물 구조에 따라 달라지므로 현황 확인이 먼저입니다.
| 방법 | 내용 |
|---|---|
| 적법화 | 건폐율·용적률 등 건축기준 안이라면 증축 허가·신고, 용도변경 허가·신고로 위반 상태를 해소 |
| 가설건축물 신고 | 요건에 맞는 컨테이너·천막은 축조신고로 정리 |
| 철거·원상복구 | 적법화가 어려운 부분은 철거하고, 시정 사실을 사진·공사 내역으로 남겨 관할 구청에 알림 |
| 절차 대응 | 계고 단계에서는 의견제출을 검토. 부과처분 후에는 처분이 있음을 안 날부터 90일, 처분이 있었던 날부터 180일 안에 행정심판 청구 검토 |
출처: 건축법 제80조, 행정심판법 제27조·제30조. 행정심판을 청구해도 부과처분의 집행은 멈추지 않으며, 중대한 손해를 막을 긴급한 필요가 있으면 집행정지 신청을 따로 검토할 수 있습니다. 기산점은 사건마다 다를 수 있어 송달일을 확인해야 합니다.
→ 통지서를 받았을 때 확인 순서와 행정심판 기한 자세히 보기: 이행강제금 통지서 대응 칼럼
Q7. 행정사에게 맡기면 무엇이 좋은가요?
건축법상 위반 유형과 적법화 절차를 검토하고, 공장 증설 승인과 보상 관련 쟁점을 확인해 필요한 서류 작성·제출 업무를 지원합니다.
대표님은 공장 운영에 집중하시고, 서류와 기한은 저희가 챙겨 안내합니다.
| 단계 | 에이펙스혜안이 하는 일 |
|---|---|
| ① 현황 진단 | 건축물대장·처분서와 현황을 대조해 위반 유형, 면적, 이행강제금 산정 근거 점검 |
| ② 해결 방향 | 적법화 가능 여부와 가설건축물 신고 대상 여부, 공장 증설 승인·변경등록 필요 여부 정리 |
| ③ 서류 작성·제출 | 계고 단계 의견제출서, 행정심판 청구서 작성·제출 대행, 가설건축물 축조신고·연장 신고, 공장 증설 승인·변경등록 신청 대행 |
| ④ 기한 관리 | 시정기한, 다음 회차 부과 전 시정, 가설건축물 존치기간 만료일 관리 |
행정사법 제2조의 업무 범위 안에서 진행합니다. 허가·신고에 필요한 설계도서는 건축사, 법원에 제기하는 행정소송은 변호사의 업무로, 필요하면 고객께서 직접 계약하시도록 안내해 드립니다.
이행강제금 부과와 적법화 여부는 관할 행정청이 결정합니다.
에이펙스혜안은 그 판단에 필요한 사실과 서류가 빠짐없이 갖춰지도록 돕습니다.
공장 위반건축물은 이행강제금만의 문제가 아닙니다.
위반 유형을 먼저 가리고, 적법화할지 철거할지 다음 부과 전에 정하는 것이 부담을 줄이는 길입니다.
자료 기준 — 「건축법」 (시행 2026.2.27.) · 「건축법 시행령」 (시행 2026.10.6.) · 별표 15
개정 「건축법」 (법률 제21880호, 2027.2.12. 시행) · 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 (시행 2026.9.18.)·시행규칙
「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 (시행 2024.4.9.) · 「행정심판법」
국가법령정보센터 확인 2026.10.11. · 이행강제금 비율·부과 횟수와 가설건축물 연장 횟수는 지역 조례에 따라 다를 수 있음
