소유자는 이 땅에 10MW 미만(9.9MW) 규모의 소형 데이터센터를 지을 수 있는지 알아보고 있습니다.
한눈에 보기
| 확인할 것 | 기준 | 놓치기 쉬운 점 |
|---|---|---|
| ① 허가 유효기간 | 건축허가는 2년(공장설립승인을 받은 공장은 3년), 공장설립승인은 3년 안에 착공 | 기간이 지났다면 연장이나 새 허가부터 검토 |
| ② 허가 변경 | 개발행위허가를 받은 사항을 바꿀 때는 다시 허가 | 목적이 바뀌면 경미한 변경이 아님. 공장설립승인은 정당한 사유 없이 다른 용도로 쓰면 취소 사유 |
| ③ 입지 | 데이터센터는 방송통신시설. 용도지역·조례 기준을 다시 확인 | 수도권 자연보전권역에서 일정 규모 이상 공장은 신설이 제한되지만, 데이터센터는 그 제한 대상이 아님 |
| ④ 산지·농지·환경 | 산지·농지 전용허가도 변경허가가 필요할 수 있음. 계획관리지역 1만㎡ 이상이면 소규모환경영향평가 | 사업 내용이 바뀌면 이전 협의를 그대로 쓰기 어려울 수 있음 |
| ⑤ 전력 | 연 2천만kWh 이상이면 에너지사용계획, 증설로 10MW 이상이면 전력계통영향평가 | 평가 대상이 아니어도 전력 공급 가능 여부는 한전에 따로 확인 |
출처: 건축법 제11조, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조·시행령 제52조·별표 20, 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제13조의5·제20조, 수도권정비계획법 제9조·시행령 제13조, 산지관리법 제14조, 농지법 제34조·시행령 제32조, 환경영향평가법 시행령 별표 4, 에너지이용 합리화법 시행령 제20조, 분산에너지 활성화 특별법 시행령 제25조
허가받아 둔 땅이 있으신가요?
지번과 기존 허가서, 예정 전력 용량을 알려 주시면 허가가 아직 유효한지, 변경허가로 가능한지 새로 받아야 하는지, 추가로 거칠 절차는 무엇인지 검토해 순서를 안내해 드립니다.
Q1. 공장 건축허가·공장설립승인, 몇 년 지나도 유효한가요?
기간부터 확인해야 합니다.
건축허가는 받은 날부터 2년(공장설립승인을 받은 공장은 3년) 안에 공사에 착수하지 않으면 허가권자가 허가를 취소해야 합니다.
정당한 사유가 있으면 1년 범위에서 착수 기간을 연장할 수 있습니다.
공장설립승인도 승인일부터 3년(농지전용허가·신고가 의제된 경우 2년)이 지나도록 착공하지 않으면 취소될 수 있습니다.
개발행위허가에 정해진 사업기간도 함께 확인해야 합니다.
사례처럼 허가를 받은 지 몇 년이 지났다면 허가서와 연장 이력부터 확인하는 것이 출발점입니다.
출처: 건축법 제11조 제7항, 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제13조의5 제1호
Q2. 착공 전이라면 ‘용도변경’인가요, 개발행위허가 변경인가요?
아닙니다.
건축법상 용도변경은 이미 지어진 건축물의 용도를 바꾸는 절차입니다.
착공 전이라면 받아 둔 허가의 내용을 바꾸는 문제입니다.
개발행위허가를 받은 사항을 바꾸려면 변경허가를 받아야 합니다.
허가 없이 바꿀 수 있는 경미한 변경은 부지면적이나 연면적을 5% 범위에서 줄이는 경우, 관계 법령이 바뀌어 불가피하게 변경하는 경우 등으로 한정됩니다.
공장에서 데이터센터로 목적이 바뀌는 것은 경미한 변경에 해당하지 않으므로, 변경허가로 진행할지 새로 허가를 받을지부터 관할 시·군과 협의해야 합니다.
공장설립승인은 정당한 사유 없이 승인받은 내용과 다른 용도로 부지를 활용하면 취소 사유가 됩니다.
데이터센터로 방향을 정했다면 기존 승인을 어떻게 정리할지도 함께 검토해야 합니다.
출처: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조 제2항, 같은 법 시행령 제52조, 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제13조의5 제4호
Q3. 공장 부지에 데이터센터를 지을 수 있나요? 계획관리지역·자연보전권역 기준
공장과 같은 기준으로 판단하지는 않습니다.
데이터센터는 건축법상 방송통신시설이라 용도지역별 기준을 다시 확인해야 합니다.
사례처럼 계획관리지역이라면 방송통신시설은 건축할 수 없는 건축물 목록에 들어 있지 않습니다.
다만 이 지역에서는 4층을 넘는 건축물을 지을 수 없고, 지구단위계획이나 조례 등 그 땅에 적용되는 개별 규제도 따로 봐야 합니다.
수도권이라면 권역 규제도 확인해야 합니다.
자연보전권역에서는 공장건축면적 500㎡ 이상 공장의 신설이 원칙적으로 제한되고, 학교·공공청사·연수시설 등 인구집중유발시설의 신설도 제한됩니다.
데이터센터(방송통신시설)는 이 제한 대상에 들어 있지 않아 공장보다 오히려 제약이 적을 수 있습니다.
다만 일정 규모 이상의 개발사업 제한 등 권역 안의 다른 규제는 함께 검토해야 합니다.
출처: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 별표 20, 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제20조, 수도권정비계획법 제9조, 같은 법 시행령 제13조. 자연보전권역은 이천시·가평군·양평군·여주시·광주시 전역과 남양주시·용인시·안성시 일부입니다(수도권정비계획법 시행령 별표 1).
Q4. 임야·농지였던 땅이라면? 산지·농지 전용과 환경영향평가
전용허가도 함께 바꿔야 할 수 있습니다.
산지전용허가는 허가받은 사항을 바꾸려면 변경허가를 받아야 하고, 경미한 사항만 신고로 갈음합니다.
농지전용허가는 면적·경계나, 시설의 용도·전용목적사업 중 법령이 정한 경우(농지보전부담금 감면 여부가 달라지는 경우 등)를 바꿀 때 변경허가를 받아야 합니다.
개발행위허가를 받으면서 함께 처리된 경우라면 허가를 바꿀 때 전용허가도 같이 검토해야 합니다.
부지가 넓다면 환경 절차도 봐야 합니다.
관리지역에서 사업계획 면적이 계획관리지역 1만㎡, 생산관리지역 7,500㎡, 보전관리지역 5,000㎡ 이상이면 소규모환경영향평가 대상입니다.
사업 내용이 달라지면 이전 협의 결과를 그대로 쓰기 어려울 수 있습니다.
사례의 부지는 약 1만 2천㎡로 계획관리지역의 소규모환경영향평가 기준(1만㎡)을 넘으므로 평가 대상인지도 확인해야 합니다.
출처: 산지관리법 제14조 제1항, 농지법 제34조 제1항, 같은 법 시행령 제32조 제5항·제59조 제3항, 환경영향평가법 시행령 별표 4
Q5. 10MW 미만(9.9MW) 데이터센터도 전력 절차가 있나요?
10MW 미만이라도 확인할 것이 있습니다.
민간이 연간 2천만kWh 이상 전력을 쓰는 건축물을 지으려면 건축허가 신청 전에 에너지사용계획을 제출해야 하고, 나중에 증설해 10MW 이상이 되면 전력계통영향평가 대상이 될 수 있습니다.
연간 2천만kWh는 1년 내내 평균 약 2.28MW를 쓰는 수준입니다.
10MW 이상이면 전력계통영향평가 대상이 되므로, 10MW 바로 아래(예: 9.9MW)로 계획하는 경우가 많습니다.
9.9MW 규모라면 가동률에 따라 연간 2천만kWh를 넘을 수 있어 에너지사용계획 대상인지 미리 확인해야 합니다.
평가 대상이 아니어도 그 부지에 필요한 전력을 실제로 공급받을 수 있는지는 한국전력공사에 따로 확인해야 합니다.
→ 10MW 미만 데이터센터의 전력 절차 자세히 보기: 데이터센터 지을 땅, 계약 전에 확인할 인허가 4가지
Q6. 행정사는 무엇을 도와줄 수 있나요?
기존 허가의 유효기간과 조건을 확인하고, 변경허가와 새 허가 중 어느 경로가 맞는지 법령을 검토해 순서를 정리합니다.
개발행위허가·건축허가 등 인허가 신청을 대리하고 서류 작성·제출을 대행합니다.
대표님은 사업 계획에 집중하시고, 허가 순서와 기한은 저희가 챙깁니다.
행정사법 제2조의 업무 범위 안에서 진행합니다. 설계도서는 건축사가 작성하며, 에너지사용계획 수립은 법정 대행기관, 환경영향평가서 작성과 토목·전기 설계는 해당 분야 전문가의 업무로, 필요하면 고객께서 직접 의뢰하시도록 안내해 드립니다. 공장용지 취득 때 세금 감면을 받았다면 용도 변경에 따른 세무 문제는 세무사와 확인하시기 바랍니다. 인허가 여부는 관할 행정청이 결정합니다.
허가받아 둔 땅이라도, 목적이 바뀌면 절차는 다시 봐야 합니다.
허가서부터 꺼내 유효기간과 변경 가능성을 확인하세요.
신청 서류 작성 등 본 업무는 견적 안내 후 진행합니다.
자료 기준 — 「건축법」 (시행 2026.2.27.)·시행령 (시행 2026.10.6.) · 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 (시행 2026.7.1.)·시행령 (시행 2026.9.18.)
「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 (시행 2026.9.18.) · 「수도권정비계획법」 (시행 2026.6.2.)·시행령 (시행 2025.10.1.)
「산지관리법」 (시행 2026.9.22.)·시행령 · 「농지법」·시행령 (시행 2026.9.18.) · 「환경영향평가법 시행령」 (시행 2026.9.18.)
「에너지이용 합리화법 시행령」 · 「분산에너지 활성화 특별법」·시행령
국가법령정보센터 확인 2026.10.27. · 조례로 정하는 사항과 개별 허가 조건은 지자체·사안마다 다를 수 있음
